Quand on envisage de procéder à des travaux sur une construction, selon leur nature, leur localisation ou leur importance, trois hypothèses sont envisageables : l’absence de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, la déclaration préalable de travaux et l’obtention d’un permis de construire.

C’est la deuxième qui sera ici présentée, car elle concerne de nombreux cas souvent méconnus des futurs constructeurs.

 

* Quand faut-il déclarer ses travaux ?

 

Les règles à envisager diffèrent selon qu’il s’agit d’une construction nouvelle ou de travaux sur une construction existante, ou encore d’un changement de destination.

C’est l’article R421-9 du code de l’urbanisme qui énumère les cas où il est obligatoire de déclarer préalablement les constructions nouvelles :

a) Les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants :
-une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
-une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
-une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article R. 111-38, dont la surface de plancher est supérieure à trente-cinq mètres carrés ;
c) Les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :
-une hauteur au-dessus du sol supérieure à douze mètres ;
-une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
-une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés.
Toutefois, ces dispositions ne sont applicables ni aux éoliennes, ni aux ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés au sol ;
d) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;
e) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres ;
f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
g) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
h) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure ou égale à deux cent cinquante kilowatts quelle que soit leur hauteur ;
i) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés
L’article R.421-11 complète la liste dans le cas où les travaux de construction auront lieu dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant vocation à être classés dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération en application de l'article R. 331-4 du code de l'environnement et à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code.
a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
-une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
-une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
-une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
b) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts ;
c) Les murs, quelle que soit leur hauteur.
Ce même article prévoit en outre l’obligation de déclarer préalablement les travaux dans les sites classés ou en instance de classement, dans les sites patrimoniaux remarquables et dans les abords des monuments historiques pour plusieurs types de construction :
a) Les habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés à l'article R. 111-38, quelle que soit leur surface de plancher ;
b) Les éoliennes terrestres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à douze mètres ;
c) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;
d) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
e) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à quatre mètres et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
f) Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière ;
g) Les terrasses de plain-pied ;
h) Les plates-formes nécessaires à l'activité agricole ;
i) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés.
Enfin, l’édification d’une clôture doit aussi être précédée d’une déclaration préalable dans plusieurs cas (cf. article R.421-12), à savoir si elle est située :
a) Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine ou dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ;
b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ;
c) Dans un secteur délimité par le plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23 ;
d) Dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration.
S’agissant des travaux sur construction existante, c’est l’article R.421-17 qui en donne la liste, par exception des cas où c’est un permis de construire qui doit être demandé et où il s’agit de travaux d’entretien ou de réparation ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ;
b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ;
c) Les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l'étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l'état des parties intérieures du bâti situé à l'intérieur du périmètre d'étude de ce plan ;
d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique ;
e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, lorsque ces constructions sont situées sur un territoire non couvert par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, en application de l'article L. 111-22, par une délibération du conseil municipal, prise après l'accomplissement de l'enquête publique prévue à ce même article ;
f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
– une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
– une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.
Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exclusion de ceux impliquant la création d'au moins vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l'un des seuils fixés à l’article R.431-2 du présent code.
g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.
Qui plus est, même lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16, les travaux de ravalement doivent être précédés d'une déclaration préalable dès lors qu'ils sont effectués sur tout ou partie d'une construction existante située :

a) Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine ou dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ;

b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1, L. 341-2 et L. 341-7 du code de l'environnement ;

c) Dans les réserves naturelles ou à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code ;

d) Sur un immeuble protégé en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23 du présent code ;

e) Dans une commune ou périmètre d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation.

Enfin, le code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable un ensemble de travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol (cf. articles R. 421-23 à R. 421-25).

En définitive, le périmètre d’intervention de la déclaration préalable de travaux est donc étendu si on cumule les différents seuils et critères énumérés par les textes, surtout dans les secteurs classés. Par conséquent, une vérification s’impose avant d’entreprendre tous travaux, notamment en consultant un avocat.

 

* Comment procéder à la déclaration ?

 

Même si un dossier de déclaration préalable est moins contraignant qu’un permis de construire, il est néanmoins soumis à un formalisme, certes minime. Il est régi par les articles R.421-35 à 421-37 du code de l’urbanisme. Aucune pièce ne peut être exigée en dehors de ce que prévoient ces textes.

La déclaration préalable devra notamment préciser la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux ou du changement de destination, la surface de plancher et la destination et la sous-destination des constructions…

Un formulaire (téléchargeable) est à remplir et à compléter avec un certain nombre de pièces, énumérées dans la notice qui l’accompagne selon une liste limitative.

Deux exemplaires doivent être déposés auprès des services instructeurs de l’autorité compétente, qui est le plus souvent la mairie.

Une fois enregistrée, un récépissé est délivré, précisant notamment le point de départ du délai à l’issu duquel les travaux peuvent commencer si l’autorité compétente n’a pas pris de décision d’opposition.

Le délai est le plus souvent d’un mois mais il susceptible d’être majoré (par exemple dans le cas du périmètre d’un monument historique). Le pétitionnaire doit en être alors informé par les services instructeurs.

Si le pétitionnaire n’a pas fourni toutes les pièces requises et qu’il faut compléter son dossier, il en est tenu informé et le délai d’instruction pourra être prorogé.
Un extrait de la déclaration sera affiché en mairie 15 jours après le dépôt de la déclaration préalable, et ce durant toute la durée de son instruction
* Quand les travaux peuvent-il démarrer ?
Le plus souvent, l’autorité compétente ne notifiera pas de décision expresse et se contentera de ne pas répondre, ce qui vaudra non-opposition tacite aux travaux à l’issue du délai qui a été annoncé à réception ou après sa prorogation.
Avant de démarrer les travaux, deux éléments importants sont à prendre en considération :
Tout d’abord, l’administration a la possibilité de retirer la décision de non-opposition (qu’elle soit implicite ou non) si elle l’estime illégale, ce dans un délai maximal de 3 mois à compter de sa délivrance. Elle doit en avertir le déclarant préalablement et lui permettre de présenter des observations.
Par ailleurs, le préfet et les tiers disposent du droit de contester la décision de non-opposition dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage de la décision sur le terrain d’assiette du projet.
Cet affichage est donc une formalité capitale à la sécurité juridique du déclarant. En effet, à l’issu de ce délai, il n’est plus possible de remettre en cause la légalité des travaux déclarés.
C’est pourquoi il est important de respecter les règles d’affichage (prévues aux articles R. du code de l’urbanisme) et d’être en mesure de prouver ce respect et sa continuité. Un huissier peut notamment en dresser le constat aux premier, 30ème et 60ème jours d’affichage.
Il convient de préciser que la durée de validité de la décision de non-opposition est de 3 ans, et elle peut être prorogée deux fois pour un an, à condition de le demander 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initiale (le silence vaudra acceptation de la demande).
Elle sera aussi prorogée si un tiers a introduit un recours devant le juge administratif.


* Que faire en cas d’opposition ?


Si l’administration s’oppose aux travaux déclarés, elle devra nécessairement rendre une décision expresse et motivée. Cette opposition pourra faire, dans un délai de deux mois à compter de sa notification, l’objet d’un recours administratif ou d’un recours contentieux devant le Tribunal administratif

La technicité du droit de l’urbanisme et du contentieux administratif et l’urgence de lever cette opposition justifieront le plus souvent d’être assisté par un avocat. Si le déclarant souhaite obtenir en plus des dommages et intérêts, alors l’avocat est obligatoire.

A noter : les conditions de péremption des autorisations d’urbanisme et les conditions d’affichage seront modifiées à compter du 1er juillet 2017 et du 1er octobre 2017.