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31/05/2017: Résiliation de plein droit du bail: le bailleur a le dernier mot

Il est fréquent que les baux qu’ils s’agissent de baux d’habitation ou de baux commerciaux prévoient une clause résolutoire de plein droit.

Cette clause prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, le bailleur peut délivrer un commandement de payer visant clause résolutoire et qu’à l’issue du délai imparti par ce commandement pour assurer le paiement intégral de l’arriéré de loyers (2 mois en matière de bail d’habitation, 1 mois en matière de bail commercial) le bail se trouve de plein droit résilié de telle sorte qu’il suffit au bailleur d’agir en justice pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du preneur.

Toutefois, il est important de savoir si cette clause de résiliation de plein droit du bail est stipulée au seul profit du bailleur. Ce sera le cas si la clause comporte la mention « si bon semble au bailleur ».

L’Arrêt récent rendu par la Cour de Cassation le 27 avril 2017 illustre l’intérêt de cette question.

En effet, la Cour de Cassation a jugé que, lorsque la clause résolutoire insérée au bail est stipulée au seul profit du bailleur, celui-ci peut renoncer à poursuivre la résiliation du bail de telle sorte que le locataire ne pourra se prévaloir de l’acquisition de la clause même si cela va dans le sens de ce qu’il souhaite.

Il peut en effet y avoir des hypothèses dans lesquelles le locataire aurait intérêt à se prévaloir de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail notamment lorsqu’il souhaite pouvoir mettre fin au bail rapidement sans attendre l’expiration de la période triennale et sans avoir à délivrer congé six mois avant cette date.

Or, le bailleur qui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pourra ultérieurement renoncer à poursuivre la résiliation de plein droit du bail et, au contraire, demander la poursuite de celui-ci même si le preneur à bail ne s’est pas acquitté intégralement des causes du commandement dans les délais impartis,

Le preneur ne pourra pas s’y opposer en faisant valoir que la clause résolutoire insérée au bail et reprise dans le commandement de payer a produit effet.

Cela veut dire que, dans une telle situation, le bailleur a le dernier mot.

Ainsi, le bailleur peut décider de ne pas délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre l’exécution forcée du bail.

Mais il peut aussi, dans un premier temps, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et renoncer, ensuite, à se prévaloir des effets dudit commandement.

Le preneur subira sa décision qui s’imposera à lui.