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Bail d’habitation dans un immeuble locatif : le bailleur doit jongler avec les délais

 

Le dépôt de garantie versé par le locataire a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives.

En fin de bail, il doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire entre les mains du bailleur ou de son mandataire déduction faire, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, et qui sont justifiées.

Le délai de restitution est réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée autrement dit si aucune réparation locative n’est à la charge du preneur.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Jusque-là, c’est assez simple.

Les choses se compliquent toutefois pour le bailleur quand le bien loué se situe dans un immeuble collectif.

 

En effet, dans une telle hypothèse, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Comment concilier ces deux délais ?

C’est la question à laquelle la Cour de Cassation vient de répondre.

Dans l’affaire qui lui était soumise, la preneuse sollicitait, après la résiliation du bail d’habitation, la restitution du dépôt de garantie et la condamnation de son ancien bailleur à payer des pénalités de retard pour défaut de restitution dudit dépôt de garantie dans les délais prévus par la Loi.

Selon le décompte établi, il apparaissait que le bailleur était débiteur de 471,87 € au titre du dépôt de garantie et de 65,84 € au titre de la régularisation des charges.

De son côté, la preneuse devait 472,50 € au titre des réparations locatives.

Elle a donc considéré que le bailleur lui devait 65,21 € au titre du dépôt de garantie et 1.237 € correspondant à la majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le juge de proximité a fait droit à ses demandes.

Sans désemparer, le bailleur a formé un pourvoi en cassation contre cette décision.

Bien lui en a pris puisque la Cour de Cassation lui a donné raison.

Celle-ci a jugé que les sommes dues par la preneuse au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie de sorte que le bailleur n’était tenu d’aucune restitution au titre dudit dépôt de garantie.

Elle a rappelé que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges soumises à un délai de restitution différent.

Le bailleur avait donc parfaitement jonglé avec les délais qui s’imposaient à lui.

Rappelons pour être complet que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 22 alinéa 5 que lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La régularisation définitive et la restitution d’un éventuel solde doit alors intervenir dans le délai maximum d’un mois à compter de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Toutefois les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

 

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