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On le sait, en cas de bail et notamment de bail portant sur un immeuble à usage d’habitation, une des obligations du locataire est d’assurer le paiement du loyer au terme convenu tel que fixé par le bail.

Malheureusement, certains bailleurs sont parfois confrontés à un impayé de loyer. Que leur conseiller dans ce cas ?

 

Il leur sera tout d’abord conseillé de réagir rapidement et de ne pas laisser la dette s’accroître sauf à prendre le risque de ne jamais en être payé et ce, d’autant plus, on va le voir ensuite, qu’une procédure d’expulsion prend énormément de temps et que le temps qui passe est souvent synonyme d’augmentation de l’impayé.

Délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire

Il est fréquent que le bail comporte une clause dite « clause résolutoire » qui prévoit qu’en cas de non-paiement d’un seul terme du loyer à la date convenue, le bail se trouvera automatiquement résilié un mois après la délivrance au locataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré en tout ou partie impayé.

Le bailleur doit donc, muni de son bail et d’un décompte des loyers impayés, solliciter d’un Huissier de Justice qu’il délivre un commandement de payer.

Ce commandement détaillera le montant des sommes dues. Le locataire disposera d’un délai d’un mois pour solder intégralement sa dette.

Si les sommes visées au commandement ne sont pas intégralement soldées, le bail est automatiquement résilié un mois après la délivrance du commandement. Il en est ainsi si une partie de l’impayé seulement a été réglé dans ce délai d’un mois.

Que se passe t’il après la délivrance du commandement ?

Pour autant, les démarches du bailleur ne s’arrêteront pas là puisqu’il lui faudra encore prendre restitution de son logement et obtenir le paiement des loyers demeurés impayés.

Si le bail est un acte notarié, il constitue un titre exécutoire de telle sorte que le recouvrement du loyer pourra être opéré par huissier de Justice sans saisine préalable du juge.

Si le bail est un acte sous seing privé, le bailleur devra obtenir une décision de justice condamnant au paiement des loyers pour pouvoir ensuite seulement charger un Huissier de Justice du recouvrement de la condamnation prononcée.

Dans tous les cas, si le locataire ne quitte pas spontanément les lieux, le bailleur devra obtenir en justice une décision d’expulsion pour le contraindre à libérer le logement.

Il ne peut en effet procéder lui-même à l’expulsion sans décision de justice.

La saisine du Juge

Pour contraindre le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, le bailleur doit obtenir une décision d’expulsion qu’il transmettra à un Huissier de Justice qui la mettra en œuvre avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si cela s’avère nécessaire.

Si un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire, il sera demandé au juge de constater la résiliation du bail.

Le locataire pourra toutefois solliciter du Tribunal d’Instance des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré de loyer. Il est très fréquent que ces délais de paiement soient accordés par le Juge et imposés au bailleur dans la limite de trois années.

En cas d’octroi de délais de paiement, le juge suspend les effets de la clause résolutoire c’est-à-dire dit que l’expulsion ne pourra intervenir si le locataire respecte les délais de paiement accordés.

Si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais produit effet de sorte que le bail se poursuivra avec le locataire maintenu dans les lieux.

Si une seule des mensualités de paiement consenties au locataire n’est pas payée, l’expulsion pourra être immédiatement mise en œuvre sans nouvelle saisine du tribunal.

La mise en œuvre de l’expulsion :

Bien qu’il ait obtenu une décision d’expulsion, le « parcours du combattant » du bailleur n’est pas pour autant terminé.

L’Huissier de Justice va signifier la décision rendue afin de faire courir les délais d’appel et devra attendre l’expiration de ceux-ci sauf si l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

Il doit aussi délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire et encore attendre l’expiration d’un délai de deux mois pour mettre en œuvre la procédure d’expulsion.

Encore faut-il que la « période hivernale » pendant laquelle l’expulsion est impossible ne soit pas en cours. Cette période court du 1er novembre au 31 mars.

Les formalités préalables à l’expulsion peuvent être mises en œuvre pendant la période hivernale mais non l’expulsion de sorte qu’il faudra alors attendre le 1er avril pour la mettre en œuvre.

On le voit, expulser un locataire pour non-paiement des loyers n’est pas une mince affaire. Mieux vaut donc s’armer de patience …

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