Le bail commercial peut comporter une clause dite « résolutoire » applicable en cas d’impayé de loyers ou de défaut d’assurances des locaux donnés à bail.

En vertu de cette clause résolutoire, le bail sera automatiquement résilié en cas d’impayé de loyers non régularisé dans le mois de la délivrance d’un commandement de payer au preneur à bail par un huissier de justice.

Pour obtenir l’expulsion consécutive à cette résiliation du bail, le bailleur va ensuite agir en justice de telle sorte que la juridiction va constater la résiliation du bail du fait du jeu de la clause résolutoire.

La question soumise à la Cour de cassation était la suivante : la clause résolutoire insérée au bail peut-elle prévoir que la résiliation de plein droit du bail peut également intervenir après la délivrance d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au preneur à bail.

Autrement dit une lettre recommandée avec accusé de réception peut-elle être délivrée en lieu et place d’un commandement de payer par huissier de justice ?

La Cour de cassation a répondu par la négative à cette question.

Elle s’est fondée sur les dispositions du code de commerce qui sont d’ordre public de sorte que les parties au bail ne peuvent y déroger même d’un commun accord. Au terme de celles-ci, la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire c’est-à-dire un acte d’huissier.

Dès lors, la juridiction saisie ne pourra constater la résiliation du bail au motif que l’impayé de loyers n’a pas été régularisé dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure par huissier de justice.