Les faits

Des habitants contestaient un permis de construire autorisant la réalisation de travaux d’extension d’une habitation riveraine. Il s’agissait d’aménagement de combles, surélevant la maison d’un niveau de 50m².

Le maire ayant rejeté leur recours gracieux, ils ont saisi le Tribunal administratif, lequel a fait droit à leur demande et annulé le permis en décembre 2016.

Les bénéficiaires du permis se sont donc pourvus en cassation.

La problématique posée était celle des conditions d’autorisation de travaux portant sur un édifice qui avait été construit en méconnaissance du Plan local d’urbanisme.

La solution

Le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord le principe selon lequel le propriétaire d’une construction irrégulière ne peut effectuer des travaux supplémentaires que s’ils ont pour effet de rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions du PLU méconnues par la construction, ou si ces travaux ne sont pas concernés par le PLU.

Il apporte ensuite deux précisions sur l’appréciation de cette seconde hypothèse.

Il estime que le Tribunal administratif a commis une erreur de droit, dans la mesure où les travaux d’augmentation de la superficie de l’immeuble, qui ne créaient pas de nouveau logement, étaient étrangers à la circonstance que le logement ne dispose pas du nombre minimal de places de stationnement imposé par le PLU.

Le maire n’aurait pas pu refuser de délivrer le permis de construire au motif que le nombre était insuffisant.

S’agissant en revanche des travaux de surélévation, ils ne pouvaient être autorisés dans la mesure où l’immeuble se trouve implanté en méconnaissance des règles de construction par rapport aux limites séparatives et à la voie publique.

De tels travaux, en ce qu’ils n’améliorent pas la conformité au PLU (tout au contraire…) ne sont donc pas étrangers aux dispositions de celui-ci.

A cet égard, le jugement de première instance était donc parfaitement fondé, l’annulation est confirmée.

 

L’article 215 alinéa 3 du Code Civil instaure une protection du logement de la famille.

Il prévoit en effet que les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.

C’est ainsi que l’immeuble qui constitue le logement de la famille ne peut être vendu que si les deux époux consentent à cette vente.

Il en sera ainsi même si cet immeuble appartient en propre à l’un des deux époux.

La question s’est posée tout récemment à la Cour de cassation de savoir ce qu’il faut entendre par « droits par lesquels est assuré le logement de la famille » ?

Dans l’affaire qui lui était soumise, des époux, mariés sous le régime de la communauté, avaient fixé le logement familial dans un appartement appartenant à une Société civile immobilière (SCI) dans laquelle ils étaient associés.

Plus précisément, l’époux, par ailleurs gérant de la SCI, détenait 99 parts dans le capital social tandis que l’épouse ne détenait qu’une part.

L’assemblée générale des associés avait, quelques années plus tard, autorisé le gérant à procéder à la vente de l’appartement alors que l’épouse s’y opposait.

Cette dernière avait alors tenté d’obtenir la nullité de la vente au motif qu’il n’était pas possible de passer outre à son refus de vendre.

La question soumise à la Cour de Cassation était donc de savoir si l’associé gérant peut, sans le consentement de son conjoint, faire vendre le logement de la famille par la Société civile qui en est propriétaire.

La Juridiction suprême a répondu ainsi qu’il suit :

« Si l’article 215 alinéa 3 du code civil , qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 18554 du code civil. »

Ainsi donc, un droit à l’occupation du logement doit être démontré pour que le conjoint puisse prétendre à la protection du logement de la famille prévue à l’article 215 alinéa 3 du code civil et donc faire obstacle à la vente du bien dans l’hypothèse où l’un des époux au moins est associé de la SCI propriétaire de l’immeuble dans lequel la famille a fixé son logement.

Le seul fait d’occuper l’immeuble ne suffit pas. Encore faut-il qu’un droit à occupation ait été formalisé.

Autant dire que cet arrête crée une crèche dans le droit à protection du logement de la famille.

 

Les importantes et récentes inondations ayant frappé de multiples régions françaises conduisent à porter un intérêt particulier à un arrêt récent rendu par la Cour de Cassation.

Dans l’affaire qui était soumise à la Cour de cassation, l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation s’est rendu compte après l’achat que, contrairement à ce qui lui avait été dit, l’immeuble se situait en zone inondable.

Il a alors engagé une procédure judiciaire contre le notaire qui avait instrumenté lors de la vente et sollicité des dommages et intérêts en faisant valoir que celui-ci avait engagé sa responsabilité à son égard pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Le notaire s’est défendu en faisant valoir qu’il n’avait nullement démérité puisqu’il avait demandé une note de renseignement d’urbanisme sur laquelle aucun élément ne laissait suspecter le caractère inondable de la zone ni même l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation.

Il avait été entendu par la cour d’Appel qui l’avait donc dédouané de toute responsabilité.

L’acheteur a refusé de s’incliner et a saisi la Cour de cassation d’un pourvoi contre cet arrêt.

Cette dernière lui a donné raison en jugeant que le notaire ne pouvait se contenter de demander une note de renseignement d’urbanisme. Elle a estimé qu’il devait s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié concernant le plan de prévention des risques d’inondation.

Puisqu’il ne l’a pas fait, le notaire devra réparer le préjudice subi par l’acquéreur qui a été mal informé et mal conseillé.

 

Les faits

Un brigadier des services pénitentiaires a fait établir un arrêté de travail en raison d’un « syndrome anxiodépressif réactionnel avec risque de passage à l’acte » après un choc traumatique qu’il imputait au service.

L’agent, représentant syndical, s’était vu convoquer pour demandes d’explication et retenir une partie de son traitement pour absence injustifiée.

La Commission de réforme, consultée à la demande de l’employeur, a rendu un avis favorable à la reconnaissance de l’imputabilité au service de l’état dépressif de l’agent, qui avait vu deux experts médicaux.

Cependant, la Direction interrégionale des services pénitentiaires d’outre-mer a refusé cette reconnaissance « d’accident de service ».

L’agent a donc saisi le Tribunal administratif de La Réunion qui a annulé le refus, si bien que l’employeur public a interjeté appel.

La solution

La Cour administrative d’appel de BORDEAUX rappelle le principe selon lequel un accident survenu sur le lieu et dans le temps de service, dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice par un fonctionnaire de ses fonctions, présente le caractère d’accident de service, sauf faute personnelle ou circonstance particulière qui détache l’accident du service, et aussi qu’il appartient au juge d’apprécier les circonstances de l’espèce pour déterminer la légalité d’une décision de refus d’imputabilité.

En l’espèce, elle considère qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que l’agent aurait eu un choc émotionnel sur son lieu de travail, du fait de la lecture de la demande d’explication de son employeur, ni qu’il aurait existé un évènement traumatisant à l’origine des troubles dépressifs dont il souffre.

Elle prend en compte en particulier que les expertises médicales ont été établies sur la base des « seules déclarations » de l’agent.

Elle en conclut que l’employeur était fondé à ne pas suivre l’avis de la Commission de réforme et à refuser de reconnaître l’imputabilité au service du prétendu accident survenu, annulant donc le jugement du Tribunal administratif.

Les accidents de travail sont dans ce cas à prendre en charge au titre du congé maladie
ordinaire.

Pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d’une faculté de rétractation qu’il peut exercer dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte signé.

Dans l’affaire soumise récemment à la Cour de cassation, la lettre recommandée adressée aux acquéreurs portant notification du compromis de vente signé n’avait pas été retirée par leurs soins auprès des services postaux de sorte que cette lettre avait été retournée à son expéditeur avec la mention « non réclamée ».

Les acquéreurs avaient, par la suite, refusé de réitérer l’acte de sorte que les vendeurs avaient engagé une procédure judiciaire sollicitant qu’ils soient condamnés au montant de l’indemnité prévue dans une telle hypothèse dans le compromis de vente signé.

Pour s’opposer à ces demandes, les « acquéreurs » avaient soutenu qu’ils disposaient encore de la faculté de se rétracter puisqu’ils n’avaient jamais reçu la notification du compromis de vente et que le délai de rétractation n’avait pas encore couru.

Ils avaient été suivis dans leur raisonnement par la Cour d’Appel saisie qui avait donc rejeté les demandes des vendeurs. Celle-ci avait, en effet, considéré que le compromis de vente ne leur avait pas été notifié.

Les vendeurs ont alors saisi la Cour de cassation d’un pourvoi à l’encontre de cette décision.

Bien leur a en a pris puisque celle-ci leur a donné raison.

Elle a, en effet, jugé que le délai de rétractation avait bien commencé à courir de la date de première présentation de la lettre par les services postaux aux acquéreurs et qu’il importait peu que ces derniers n’aient pas retiré cette lettre auprès desdits services.

Cette solution est logique puisque les textes applicables prévoient que le délai de rétractation court de la première présentation de la lettre notifiant l’acte et non de sa réception par son destinataire.