L’article 815-11 alinéa 4 du Code Civil envisage la possibilité pour le Président du Tribunal de Grande Instance d’ordonner une avance en capital sur les droits d’un indivisaire dans le partage à intervenir à concurrence des fonds disponibles.

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les conditions dans lesquelles une telle avance peut être consentie dans l’hypothèse d’une indivision post-communautaire entre ex-époux.

L’indivisaire condamné à verser une telle avance reprochait à la Cour d’appel de l’avoir condamné personnellement car il considérait que c’est à la charge de l’indivision que l’avance aurait dû être mise et alors qu’il n’avait pas été vérifié la disponibilité de liquidités ou de biens indivis aisément mobilisables.

La Cour de Cassation a rejeté son recours en considérant que l’ex-époux condamné était redevable d’importantes liquidités envers l’indivision depuis de nombreuses années. Il avait, en effet, perçu les loyers d’un immeuble indivis et des revenus d’une charge d’huissier.

L’ex-époux pouvait donc être condamné personnellement au règlement de cette avance compte-tenu de ce qu’il retenait des valeurs indivises.

Par ailleurs, la notion de « fonds disponibles » devait être entendue largement. Il s’agissait ici des fruits de l’indivision détenus par ce seul indivisaire.

 

En matière de bail d’habitation, il peut y avoir une solidarité au regard des obligations locatives.

La solidarité signifie que le créancier a la possibilité de réclamer le paiement de l’intégralité de la dette à l’une ou l’autre des personnes tenues solidairement.

Celles-ci ne pourront lui imposer de se tourner tour à tour vers chacune d’elles pour réclamer à chacune le paiement d’une quote-part.

Il est de plus en plus fréquent de voir insérer, dans les contrats conclus, une clause prévoyant une procédure de conciliation préalable obligatoire en cas de litige, clause qui impose aux parties de tenter de trouver un accord amiable avant l’introduction d’une procédure judiciaire.

Une telle clause n’est pas neutre car elle rend irrecevables les demandes qui seraient présentées en justice par une des parties sans tentative de conciliation préalable.

Par ailleurs, si cette tentative de conciliation doit être préalable à toute procédure, cela signifie que la partie qui a saisi le Justice et qui se voit opposer par son adversaire l’irrecevabilité de sa demande pour défaut de tentative de conciliation ne peut espérer échapper à cette sanction en régularisant la situation en cours d’instance c’est-à-dire en déclenchant cette tentative de conciliation en cours de procédure avec l’intention de poursuivre ensuite l’instance une fois l’échec de la conciliation constatée.

La conciliation doit, en effet, être préalable à l’engagement de la procédure de sorte qu’aucune régularisation ne peut intervenir au cours de celle-ci.

Le demandeur verra donc ses demandes jugées irrecevables, devra, dans un second temps, mettre en œuvre une conciliation puis seulement après, en cas d’échec de cette conciliation, diligenter une nouvelle procédure.

Ces clauses de conciliation préalable obligatoire ne sont dons pas des clauses de style et il convient avant de les accepter de mesurer les conséquences procédurales en découlant.

Il est, par ailleurs, important que ces clauses soient précisément rédigées afin que les obligations des parties en la matière soient clairement définies et qu’elles n’aboutissent à entraver les moyens d’action des parties.

Formés et sensibilisés aux modes amiables de résolution des différends, les Avocats d’ACTION-CONSEILS vous guideront quant à l’opportunité d’y recourir mais aussi dans la rédaction de clauses de conciliation ou de médiation.

 

Les faits

Une promesse unilatérale de vente relative à plusieurs terrains a été conclue entre des particuliers et un promoteur immobilier.

Le promoteur a sollicité ensuite auprès de la commune la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel pour son projet immobilier d’une vingtaine de logements sociaux.

Un certificat d’urbanisme négatif a été délivré, laissant craindre un refus de permis de construire par la suite - sans qu’il soit automatique au demeurant.

La promesse de vente prévoyant la condition suspensive de l’octroi d’un permis de construire pour cette opération immobilière, les propriétaires des terrains ont donc décidé de se substituer en quelque sorte au promoteur, et de saisir le Tribunal administratif de VERSAILLES pour qu’il annule ce certificat, espérant obtenir à terme un certificat positif.

En attendant que le Tribunal statue, ils ont demandé au juge des référés de suspendre la décision.

La solution

La requête a été rejetée pour irrecevabilité, car les requérants n’ont pas avisé le promoteur et la collectivité qu’ils ont introduit une requête contre le certificat, et méconnu ainsi l’article R.600-1 du code de l’urbanisme.

Le Tribunal versaillais vient ainsi rompre avec la position du Conseil d’Etat, tel qu’elle ressortait d’un avis rendu en 2010.

En effet, la Haute juridiction avait interprété les dispositions de cet article en ce que l'objectif de sécurité juridique qu'il poursuit ne concerne pas les certificats d'urbanisme négatifs, puisqu’ils qui ne confèrent aucun droit à leur titulaire.

Il l’avait donc exclu du champ de l’obligation de notification du recours au bénéficiaire et à l’auteur de l’acte, pour le réserver à tous les autres types de certificats d’urbanisme

Cette solution, certes isolée à ce jour, amène à être prudent et à prendre le parti de notifier le recours (gracieux ou contentieux) que l’on entend introduire contre un certificat d’urbanisme opérationnel négatif, en application de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme.

Les faits

Le Préfet de Loire-Atlantique a délivré un permis de construire 5 éoliennes sur des terrains ruraux. Les propriétaires d’un château situé à 2,5 kilomètres ont demandé au Tribunal administratif de Nantes d’annuler l’autorisation.

Celui-ci a rejeté la requête mais la Cour administrative d’appel y a fait droit.

La solution

Le Conseil d’Etat, saisi d’un pourvoi par la société de construction éolienne, a cassé l’arrêt d’appel en jugeant que les requérants ne justifiaient pas d’un intérêt à agir suffisant pour contester le permis.

Il retient qu’il ressortait du dossier, notamment de l’étude d’impact jointe à la demande de permis, qu’il s’agit d’un parc éolien d’une hauteur de 166 mètres, visible à partir du deuxième étage de la façade ouest du château.

Il juge que cette visibilité partielle ne suffit pas, au regard de la distance qui sépare le château du parc éolien et de la configuration des lieux, pour donner intérêt à agir.

Conclusion:

Cet arrêt illustre l’appréciation toujours plus stricte et limitée de l’intérêt à agir dans le cadre du contentieux d’urbanisme, telle que l’a souhaité le législateur. La recevabilité même de la requête est devenue piégeuse et objet de nombreux débats, rendant nécessaire l’assistance d’un avocat pour ces recours très techniques.