Les faits

En 2007, l’association du Vajra Triomphant Mandarom Aumisme (VTMA) a sollicité un permis de construire pour un temple cultuel.

Le maire a sursis à statuer sur la demande de permis au motif qu'un plan local d'urbanisme était en cours d’élaboration.

L’association VTMA a saisi le Tribunal administratif de Marseille, qui a annulé pour excès de pouvoir cet arrêté de sursis à statuer et enjoint au maire de réexaminer la demande de permis dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement.

En l'absence de nouvelle décision de la commune dans ce délai, l'association a estimé être titulaire d'un permis tacite à compter du 3 septembre 2010 et en a informé la commune.

Le maire a répondu que la commune entendait retirer ce permis tacite et l’association lui a indiqué qu’elle confirmait sa demande de permis de construire.

L’association a saisi le Tribunal administratif de Marseille pour qu’il annule cette fois l’arrêté de retrait et l’arrêté portant refus de permis de construire.

La requête a été rejetée mais en appel, la Cour administrative a quant à elle déclaré nul et de non effet l'arrêté de retrait et annulé le jugement en ce qui le concerne, validant en revanche celui relatif au refus.

En particulier, elle a considéré que le projet litigieux portait atteinte aux lieux avoisinants et aux paysages naturels, à cause de sa volumétrie et de l'importance du projet au regard de l'état naturel du site sur lequel il est implanté, sachant que l'architecte des bâtiments de France avait rendu un avis défavorable fondé en estimant que le bâtiment projeté venait lourdement rompre le charme décalé de l'ensemble des constructions.

La requérante s’est donc pourvue en cassation.

La solution

Le Conseil d’Etat trouve dans cette instance l’occasion de préciser la mise en œuvre d’une injonction de réexaminer une demande de permis de construire, après annulation d’un refus ou d’un sursis à statuer.

La Haute juridiction rappelle que le pétitionnaire n’a pas à confirmer sa demande de permis de construire quand la commune est enjointe par un tribunal de la réexaminer après annulation.

Néanmoins, si confirmation il y a, elle fera courir un délai de nature à faire naître une autorisation tacite pour une durée de trois mois (cf. article R. 424-1 du code de l’urbanisme).

En l’espèce, il ressortait du dossier que l’association avait spontanément confirmé sa demande le 26 octobre 2010, date à laquelle la commune n’avait pas satisfait à l’injonction de réexamen.

La requérante n’était donc pas titulaire d’un permis de construire tacite le 8 décembre 2010, quand la commune a décidé de refuser le permis attaqué, trois mois ne s’étant pas écoulés.

Pour le reste, le Conseil d’Etat, confirme la solution retenue en appel sur le bien-fondé du refus.

Les résidences-services se développent sur le territoire français afin de répondre au vieillissement de la population et aux situations de dépendance qui en découlent.

 

Ces résidences-services proposent ainsi des services aux copropriétaires.

Diverses réformes sont intervenues afin de concilier les intérêts des copropriétaires et la viabilité économique de ces résidences-services.

Un arrêt rendu récemment par la Cour de Cassation fait application de ces textes.

Un copropriétaire avait, en effet, saisi la justice car il contestait devoir payer les charges relatives à des services dont il n’avait pas bénéficié.

En effet, il avait laissé vacant son lot et estimait donc ne pas avoir à payer les dépenses relatives aux conventions de restauration et conventions hôtelières prévues dans le règlement de copropriété.

Il considérait que de telles dépenses correspondaient à des prestations individualisées de sorte que seuls les copropriétaires qui avaient bénéficié des services concernés étaient tenus de participer à leur prise en charge.

Il est vrai que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement permet au règlement de copropriété de distinguer :

  • Les dépenses relatives aux services spécifiques qui sont calculées objectivement en fonction de l’utilité que le service procure au lot
  • Et celles afférentes aux prestations individualisées qui sont à la charge des seuls consommateurs de ces services.

Cependant, dans l’affaire soumise à la Cour de Cassation, le règlement de copropriété régissant la résidence-service concernée ne prévoyait pas de ventilation entre ces deux types de dépenses. Ainsi, la répartition n’était envisagée que selon des critères objectifs par rapport au lot.

Pour la Cour de Cassation, ces dépenses relatives aux services de restauration et aux services hôteliers devaient donc être supportées par tous les copropriétaires de lots en ce compris ceux qui avaient laissé leur lot vacant.

Précisons encore que la ventilation quand elle est prévue au règlement de copropriété doit distinguer :

  • Les charges qui sont des dépenses nécessaires à la permanence du service et comprendre les dépenses relatives aux infrastructures et à l’engagement du personnel assurant le service
  • Des prestations individualisées qui correspondent aux achats des produits nécessaires à la confection du repas et des boissons consommés par l’utilisateur du services restauration.

Autrement dit, il n’est pas possible de prévoir dans le règlement de copropriété que les frais de personnel ne seront imputés qu’aux copropriétaires profitant des services concernés.

Tous les copropriétaires devront supporter leur quote-part de ces charges.

Le choix par de futurs époux du régime matrimonial qui va s’appliquer à eux pendant leur mariage est extrêmement important.

Malheureusement, en pratique, faute de connaître la portée, les effets et les risques attachés aux différents régimes matrimoniaux, les époux se trouvent souvent soumis, par défaut, au régime de la communauté légale réduite aux acquêts alors qu’ils auraient pu opter pour un autre régime matrimonial plus adapté à leur situation.

Certes, il est possible sous certaines conditions de changer de régime matrimonial pendant le mariage. Toutefois, ce changement ne peut avoir de conséquences pour le passé de telle sorte que, bien souvent, le mal est déjà fait !

En pratique, il ne peut qu’être conseillé à de futurs époux de se renseigner avant le mariage afin d’adopter en pleine connaissance de cause le régime matrimonial qui répondra le mieux à leurs préoccupations.

Ainsi, par exemple, le régime de communauté ne sera pas adapté si l’un des époux exerce une activité libérale, artisanale ou commerciale entraînant un risque financier.

A l’inverse, en adoptant un régime de séparation de biens, cet époux pourra protéger son conjoint des conséquences financières de « mauvaises affaires ».

Votre avocat pourra vous éclairer sur la portée, les effets et les risques des régimes matrimoniaux et vous aider à trouver la solution adaptée à vos préoccupations.

Il vous conseillera concrètement en considérant votre situation et vous permettra d’appréhender les conséquences pratiques du régime matrimonial envisagé.

Dans l’affaire récemment soumise à la cour d’appel de Montpellier, un restaurateur était poursuivi en responsabilité par l’un de ses clients.

Alors que ce client dînait sur la terrasse de l’établissement, un violent orage avait éclaté suivi d’une coupure d’électricité de telle sorte que, cherchant à se mettre précipitamment à l’abri à l’intérieur du restaurant, le client avait fait une lourde chute.

Il avait agi en justice sollicitant que le restaurateur soit condamné à réparer son préjudice.

Restait à savoir si le restaurateur tenu d’observer les règles de prudence et de surveillance qui exige la sécurité de ses clients dans l’aménagement, l’organisation et le fonctionnement de son établissement avait manqué à ses obligations contractuelles à ce titre.

Ce n’est en effet que, dans cette hypothèse, que le restaurateur pouvait être tenu de réparer le préjudice subi par son client.

En l’espèce, il était établi que la chute avait été causée par le biais d’un cendrier fixé au sol alors que le restaurant se trouvait dans l’obscurité et que la panique des clients cherchant à s’abriter avait provoqué une bousculade, plusieurs clients ayant chuté sur le sol ou dans la piscine.

Bien évidemment, il ne pouvait être reproché au restaurateur d’avoir proposé à ses clients de dîner à l’extérieur puisqu’il ne pleuvait pas en début de soirée.

Il était, en revanche, établi qu’aucun dispositif n’était prévu en cas de survenance d’orages, pourtant annoncés, afin de proposer une solution de repli en salle couverte et de permettre d’évacuer une clientèle très nombreuse se trouvant dans l’obscurité à la suite de la coupure d’électricité.

La cour a donc considéré que l’aménagement, l’organisation et le fonctionnement du restaurant sont en cause, les règles de prudence qu’exige la sécurité de ses clients n’ayant pas été respectées par le professionnel qui n’avait organisé aucun chemin d’évacuation.

La cour a rejeté l’argumentation du restaurateur qui ne pouvait invoquer les intempéries comme cause exonératoire de responsabilité dès lors que celles-ci étaient prévisibles eu égard au bulletin d’alerte météo et que leurs conséquences auraient pu être évitées par des mesures adaptées.

 

Les modifications donnant lieu à la déclaration en préfecture, qui doit être réalisée dans les trois mois, des changements survenus dans les statuts et/ou l'administration d'une association (soumise à la loi de 1901), peuvent faire l’objet d’une action judiciaire en nullité.

Cette action qui peut, notamment, être déclenchée par les membres de l’association doit être introduite dans les cinq ans qui suivent les modifications en cause, à défaut de quoi la prescription s’applique et une telle action judiciaire est vouée à l’échec.

Mais quel est l’événement pratique à partir duquel ce délai de prescription commence à courir ?

La Cour de Cassation a récemment précisé que, quelle que soit la date à laquelle certaines personnes ont pu individuellement avoir connaissance des changements intervenus, la seule date à prendre en compte pour faire courir le délai de prescription est celle de la déclaration en préfecture par l’association des changements opérés.

Une action en nullité introduite plus de cinq ans après cette déclaration en préfecture est donc irrecevable.