Le mandat de vente confié à l'agent immobilier prévoit le versement de la commission qui lui sera versée si la vente se concrétise.

Que se passe-t-il cependant dans l'hypothèse où l'opération n'est pas effectivement conclue parce que l'une des parties renonce sans raison valable à son projet de vendre ou d'acheter ?

L'agent immobilier est souvent tenté de soutenir qu'il a parfaitement effectué son travail et qu'il est donc légitime à réclamer le paiement de sa commission.

Cependant, en vertu des dispositions impératives de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, il est interdit à l'agent immobilier d'exiger le versement de quelque somme que ce soit en cas de non réalisation de la vente.

Les agents immobiliers ont donc tenté de contourner cette règle en prévoyant dans le mandat de vente une clause pénale c'est-à-dire le versement d'une somme destinée à les indemniser lorsque, par son comportement fautif, le candidat acquéreur à empêcher la réalisation de la vente.

Cette indemnisation est souvent équivalente à la commission qui avait été convenue.

Une nouvelle fois, la Cour de Cassation a été amenée à se pencher sur la question.

Elle a confirmé qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et que celui-ci ne peut donc prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

Qui ne s'est pas vu proposer, alors qu'il avait signé un devis pour la réalisation de travaux dans son immeuble, des travaux supplémentaires non prévus dans le devis initial ?

Une question nous est souvent posée dans nos cabinets : dois-je régler ces travaux supplémentaires alors qu'aucun devis n'a été accepté par mes soins s'agissant de ces travaux ?

La Cour de Cassation vient de répondre tout récemment à cette question.

Dans l'affaire qui lui était soumise, le propriétaire des lieux avait demandé oralement la réalisation de travaux supplémentaires.

En revanche, aucune commande écrite n'avait été formalisée.

La Cour de Cassation a jugé que ces travaux supplémentaires ayant été exécutés à la demande orale des propriétaires, leur coût devait être pris en compte malgré l'absence de commande écrite.

Nul doute que si un devis a été proposé par l'entrepreneur, même non accepté par le propriétaire, il servira de base aux condamnations en paiement prononcées par le juge saisi.

 

L'affaire :

Un huissier de justice avait été sollicité afin de dresser un constat permettant d'établir la vente de ballerines contrefaites.

Dans le cadre de l'accomplissement de sa mission, il avait procédé à l'ouverture d'un compte client sur un site Internet et acquis une paire de ballerines.

Sa cliente, la société qui s'estimait victime de cette contrefaçon, avait saisi les Tribunaux en réparation de son préjudice. Elle s'était bien évidemment prévalue comme moyen de preuve du procès-verbal de constat dressé par cet huissier de justice.

La société assignée s'était défendue en faisant valoir que le constat d'huissier dressé devait être annulé car l'huissier de justice ne s'était pas contenté de procéder à des constatations purement matérielles et avait ainsi outrepassé ses pouvoirs.

La décision:

La Cour de Cassation lui a donné raison. Elle a rappelé qu'en vertu de l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 portant statut des huissiers de justice, l'huissier peut faire des constatations purement matérielles mais qu'il outrepasse ses pouvoirs s'il s'engage activement dans une démarche dématérialisée par l'ouverture d'un compte client et par l'acquisition du produit litigieux pour en obtenir la livraison.

L'enseignement à tirer de cette décision :

Dans une telle hypothèse, l'huissier de justice doit demander à son client ou à une tierce personne d'effectuer la démarche sur Internet mais doit se garder de l'effectuer lui-même.

Ce n'est que dans ces conditions qu'il n'outrepassera pas ses fonctions et se limitera à faire des contestations matérielles.

Les faits :

Le propriétaire d'un immeuble avait fait réaliser des travaux sur sa toiture.

Par souci d'économie, il avait refusé un premier devis préconisant la dépose de la toiture et la réfection totale de celle-ci alors que l'entrepreneur avait précisé que de simples réparations ponctuelles n'étaient pas envisageables.

L'entrepreneur avait donc été amené à effectuer un second devis portant sur des travaux provisoires moins onéreux. Cependant, il avait mis en garde le maître de l'ouvrage en indiquant que le caractère vétuste général de la toiture empêchait toute garantie et que des travaux définitifs étaient préférables.

Le maître de l'ouvrage avait toutefois préféré ce second devis.

Ce qui devait arriver arriva ! Ainsi, le propriétaire des lieux a subi de nombreuses infiltrations.

S'en est suivie une procédure judiciaire à l'encontre de l'entrepreneur.

Celui-ci faisait valoir que sa responsabilité ne pouvait être engagée au motif que le maître de l'ouvrage avait été dûment informé des risques inhérents aux travaux qu'il souhaitait et qu'il avait délibérément accepté ces risques en signant le second devis et en refusant le premier.

L'entrepreneur a soutenu qu'il avait accompli son devoir de conseil en informant de manière claire et précise son client de la nécessité d'une réfection totale de la toiture et de ce que des travaux provisoires n'étaient pas suffisants.

La réponse des Tribunaux :

La Cour de Cassation n'a pas suivi l'entrepreneur dans son raisonnement.

Elle a considéré qu'en sa qualité de professionnel, il avait le devoir de refuser d'exécuter des travaux qu'il savait inefficaces et non conformes aux règles de l'art.

Elle a donc retenu sa responsabilité.

 

Lorsqu'un immeuble d'habitation déjà  loué est vendu en cours de bail, le contrat de location se poursuit avec l'acquéreur de l'immeuble.

La question se pose cependant de savoir qui devra dans une telle hypothèse restituer le dépôt de garantie en fin de bail : est-ce le bailleur initial à qui le dépôt de garantie a été versé ou, au contraire, l'acquéreur ultérieur qui a la qualité de bailleur au terme du bail ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la restitution incombe au nouveau bailleur.

C'est donc l'acquéreur qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail.

Pourtant, c'est le bailleur initial c'est-à-dire l'ancien propriétaire de l'immeuble qui a encaissé ce dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux.

Il est donc conseillé en cas de vente d'un bien loué de prévoir dans l'acte notarié de cession le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l'acquéreur. Cela évitera à ce dernier de restituer un dépôt de garantie qu'il n'a pas perçu.

Par ailleurs, cela est d'autant plus souhaitable qu'il résulte d'un arrêt récent de la Cour de Cassation que l'acquéreur n'est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.

Rappelons que l'objet du dépôt de garantie est de garantir, à la fin du bail, le paiement des sommes que le locataire reste devoir au bailleur.

Ainsi, seul celui qui aura la qualité de bailleur au terme du bail a intérêt à conserver un dépôt de garantie.