L'affaire :

Un huissier de justice avait été sollicité afin de dresser un constat permettant d'établir la vente de ballerines contrefaites.

Dans le cadre de l'accomplissement de sa mission, il avait procédé à l'ouverture d'un compte client sur un site Internet et acquis une paire de ballerines.

Sa cliente, la société qui s'estimait victime de cette contrefaçon, avait saisi les Tribunaux en réparation de son préjudice. Elle s'était bien évidemment prévalue comme moyen de preuve du procès-verbal de constat dressé par cet huissier de justice.

La société assignée s'était défendue en faisant valoir que le constat d'huissier dressé devait être annulé car l'huissier de justice ne s'était pas contenté de procéder à des constatations purement matérielles et avait ainsi outrepassé ses pouvoirs.

La décision:

La Cour de Cassation lui a donné raison. Elle a rappelé qu'en vertu de l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 portant statut des huissiers de justice, l'huissier peut faire des constatations purement matérielles mais qu'il outrepasse ses pouvoirs s'il s'engage activement dans une démarche dématérialisée par l'ouverture d'un compte client et par l'acquisition du produit litigieux pour en obtenir la livraison.

L'enseignement à tirer de cette décision :

Dans une telle hypothèse, l'huissier de justice doit demander à son client ou à une tierce personne d'effectuer la démarche sur Internet mais doit se garder de l'effectuer lui-même.

Ce n'est que dans ces conditions qu'il n'outrepassera pas ses fonctions et se limitera à faire des contestations matérielles.

Lorsqu'un immeuble d'habitation déjà  loué est vendu en cours de bail, le contrat de location se poursuit avec l'acquéreur de l'immeuble.

La question se pose cependant de savoir qui devra dans une telle hypothèse restituer le dépôt de garantie en fin de bail : est-ce le bailleur initial à qui le dépôt de garantie a été versé ou, au contraire, l'acquéreur ultérieur qui a la qualité de bailleur au terme du bail ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la restitution incombe au nouveau bailleur.

C'est donc l'acquéreur qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail.

Pourtant, c'est le bailleur initial c'est-à-dire l'ancien propriétaire de l'immeuble qui a encaissé ce dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux.

Il est donc conseillé en cas de vente d'un bien loué de prévoir dans l'acte notarié de cession le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l'acquéreur. Cela évitera à ce dernier de restituer un dépôt de garantie qu'il n'a pas perçu.

Par ailleurs, cela est d'autant plus souhaitable qu'il résulte d'un arrêt récent de la Cour de Cassation que l'acquéreur n'est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.

Rappelons que l'objet du dépôt de garantie est de garantir, à la fin du bail, le paiement des sommes que le locataire reste devoir au bailleur.

Ainsi, seul celui qui aura la qualité de bailleur au terme du bail a intérêt à conserver un dépôt de garantie.

 

 

Le cas récemment  tranché par la Cour de Cassation:

Des personnes avaient réservé auprès d'une agence de voyages, leurs vacances et une date de départ était bien évidemment prévue.

Malheureusement, un ouragan étant intervenue le jour du départ, le voyage avait été annulé.

Toutefois, le tour-opérateur avait proposé un report de la date du départ.

Cependant, les clients avaient refusé l'offre de report et assigné en justice le tour-opérateur afin d'obtenir le remboursement du prix du séjour mais également des dommages et intérêts.

La Cour d'Appel avait fait droit à leurs demandes de telle sorte que le tour-opérateur avait formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision car s'il ne contestait pas être tenu de rembourser le prix payé, il soutenait, en revanche, qu'il ne pouvait être tenu de payer des dommages-intérêts à ses clients.

Il a ainsi fait valoir devant la Cour de Cassation que la date du voyage ne présente pas un caractère essentiel en l'absence de précision de l'acheteur sur ce point lors de la conclusion du contrat.

Il soutenait donc avoir respecté ses obligations contractuelles de telle sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser des dommages-intérêts.

Le principe retenu :

La Cour de Cassation n'a pas suivi ce raisonnement.

Pour elle, la date de départ constitue l'un des éléments essentiels du contrat.

Elle a donc donné raison à la Cour d'Appel d'avoir accueilli la demande de dommages et intérêts du client.

Ainsi, lorsqu'avant le départ, le respect d'un élément essentiel du contrat est rendu impossible en raison d'un événement extérieur qui s'impose au vendeur, l'acheteur a le choix de résilier le contrat ou d'accepter la modification proposée par l'agence.

S'il opte pour la résiliation, l'acheteur a droit au remboursement de la totalité des sommes versées sans supporter de pénalités ou de frais.

Il peut donc aussi obtenir des dommages-intérêts.

 

La récente loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR » apporte de nombreuses modifications à la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d'habitation.

Ainsi, les règles applicables en matière de restitution du dépôt de garantie en fin de bail changent.

Réduction du délai de restitution du dépôt de garantie :

En fin de bail, le bailleur est désormais tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (au lieu de deux mois précédemment) lorsque l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée et que dès lors, aucune réparation locative n'incombe au locataire.

Sanction prévue en cas de non-respect du délai :

Le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai imparti est désormais sanctionné puisque le bailleur sera tenu de restituer le dépôt de garantie augmenté de 10 % du loyer mensuel principal pour chaque période mensuelle.

Toutefois, lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résultera de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse, cette majoration ne sera pas due.

Rappelons à cet égard que la loi ALUR prévoit que le locataire devra communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés.

 

En cas de procès-verbal de conciliation entre un créancier et un débiteur, le créancier peut-il recourir à des mesures d'exécution forcées malgré le respect par le débiteur de l'échéancier qui lui a été consenti ? La Cour de Cassation relativise la réponse en fonction du contenu même du procès-verbal.

La situation soumise à la Cour de Cassation :

Monsieur X est condamné à verser à Monsieur Y différentes sommes.

Ce dernier n'étant pas réglé des sommes qui lui sont dues, a déposé une requête afin d'être autorisé à saisir les rémunérations de Monsieur X.

Lors de l'audience de conciliation qui intervient dans une telle hypothèse, un accord a été conclu entre les parties aux termes duquel Monsieur X devait régler sa dette par versements mensuels.

C'est ainsi qu'un procès-verbal de conciliation a été établi.

Pourtant, par la suite, bien que Monsieur X ait respecté l'échéancier de paiement convenu, Monsieur Y a mis en place une saisie-vente des biens de Monsieur X.

S'en est suivi une procédure judiciaire.

Monsieur X soutenait que le procès-verbal de conciliation dressée dans le cadre de la procédure de saisie des rémunérations empêchées Monsieur Y de mettre en œuvre une procédure d'exécution à son encontre des lors que l'accord trouvé été respecté.

Pour sa part, Monsieur Y soutenait que le procès-verbal de conciliation ne contenait aucune renonciation claire et non équivoque de sa part à la mise en œuvre de toute autre procédure d'exécution à l'encontre de Monsieur X de telle sorte qu'il était parfaitement fondé à mettre en place une saisie-vente de ses biens.

Le principe mis en œuvre par la Cour de Cassation :

La Cour de Cassation a suivi la cour d'appel qui a donné raison à Monsieur Y en considérant que le procès-verbal de conciliation régulièrement dressé dans le cadre de la procédure de saisie des rémunérations ne contenait aucune renonciation claire et non équivoque de Monsieur Y à la mise en œuvre de toute autre procédure d'exécution à l'encontre de Monsieur X de telle sorte que Monsieur Y pouvait poursuivre le recouvrement de sa créance par le recours à d'autres mesures.

Conclusion:

Nul doute que cette décision doit amener les débiteurs qui régularisent un accord écrit avec leur créancier prévoyant un échéancier de paiement pour le règlement de leur dette à prévoir de manière claire et non équivoque dans cet écrit que moyennant le respect de cet échéancier de paiement, leur créancier s'interdit de mettre en place des mesures d'exécution forcée à leur encontre.