Newsletter juin 2019 :
Bail commercial : Les charges supportées par le preneur
La loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est venue réglementée la répartition entre le bailleur et le preneur des charges courantes, impôts, taxes et redevances.
Ainsi, l’article L 145-40-2 du Code de Commerce prévoit pour les baux conclus ou renouvelées à compter du 1er septembre 2014 que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou pour les immeubles en copropriété dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
L’article R 145-35 du Code de Commerce fixe la liste des charges qui ne peuvent être mises à la charge du locataire.
Il s’agit :
– des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
– des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations.
– des impôts et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble.
Seuls peuvent être imputés au locataire, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
– des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.
– dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Signalons que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet immeuble.
Cette répartition est établie en fonction de la surface exploitée.
Ainsi, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et la quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée.
En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre eux et des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
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