Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Un certificat d’urbanisme est un document qui permet de connaître les règles d’urbanisme en vigueur sur un terrain, et donc d’apprécier sa constructibilité. Par exemple, un terrain situé en zone N dans le plan local d’urbanisme aura de grands risques de ne pouvoir accueillir aucune construction.
C’est pourquoi il est recommandé avant toute transaction immobilière.
Il en existe deux sortes : le certificat purement informatif et le certificat opérationnel, qui vise un projet de construction.
Obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel permettra de déterminer si ce projet est réalisable (par exemple s’il est autorisé de construire un pavillon moderne avec toit terrasse et carport…) et donc d’avoir une idée pertinente de la valeur vénale d’un terrain.
Il faut le solliciter auprès de la commune qui aura deux mois pour instruire la demande si le dossier est complet. Si aucune réponse n’est apportée, le certificat est réputé accordé tacitement.
Le certificat d’urbanisme, outil de sécurité juridique
L’un des principaux intérêts du certificat d’urbanisme est qu’il vient « cristalliser » durant 18 mois la réglementation applicable.
Ainsi, une demande de permis de construire sera examinée en fonction des règles en vigueur à la date de délivrance du certificat, et non pas du dépôt de la demande.
Il vient donc protéger la constructibilité du terrain contre les évolutions défavorables du plan local d’urbanisme, en attendant que s’opère une vente ou que soit sollicitée une autorisation d’urbanisme.
Il a aussi pour effet d’interdire durant sa validité l’exercice du droit de préemption par une collectivité, s’il est instauré après la délivrance du certificat.
Le certificat d’urbanisme précise les conditions dans lesquelles il devient exécutoire. Si le certificat est tacite, le point de départ du délai de 18 mois est alors la date de naissance du certificat tacite.
Le certificat d’urbanisme, décision créatrice de droits
La jurisprudence a confirmé que le certificat d’urbanisme est une décision créatrice de droits, au sens où l’entend le code des relations entre le public et l’administration. Autrement dit, il ne peut être retiré par l’autorité qui l’a délivré que dans un délai de 4 mois et s’il s’avère illégal.
Cette solution est logique si l’on veut véritablement permettre à cet acte d’assurer la sécurité juridique prévue par le législateur.
Le bénéficiaire du certificat peut bien-sûr contester devant le juge administratif la décision de retrait s’il l’estime illégale, par exemple parce que l’administration a négligé de lui demander de présenter des observations préalablement au retrait.
Quel est le point de départ du délai de 18 mois en cas d’annulation du retrait ?
Si le Tribunal administratif annule la décision de retrait du certificat, elle est censée n’avoir jamais existé et le certificat revient rétroactivement en vigueur. Sachant qu’il faut souvent 2 ans pour obtenir un jugement, cela signifierait que la validité de 18 mois est expirée au jour où il est rétabli.
Cela viderait d’intérêt ce document et l’administration n’aurait qu’à retirer illégalement un certificat pour lui faire échec.
C’est pourquoi il a été récemment jugé que c’est à la date du jugement d’annulation qu’il convient de se placer pour calculer les 18 mois.
Le Conseil d’État a précisé que cela n’ouvre pas un nouveau délai de retrait pour l’autorité administrative. En revanche, si le retrait était intervenu avant qu’expire le délai de recours des tiers, celui-ci court de nouveau pour deux mois. Il en va de même pour le déféré préfectoral.