Des époux, partenaires liés par un PACS ou concubins peuvent avoir acquis ensemble un immeuble en indivision.
En cas de séparation, se pose la question du sort de cet immeuble indivis car, en effet, un couple qui se sépare va souhaiter mettre fin à l’indivision existant sur l’immeuble.
L’article 815 du Code civil pose le principe suivant lequel « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ».
Cela signifie que dès lors que l’un des deux propriétaires indivis souhaite mettre fin à l’indivision, il va imposer la liquidation de l’indivision à l’autre même si celui-ci n’entendait pas y mettre fin.
En pratique, cela est plus facile à dire qu’à faire !
Il faut distinguer deux situations :
- Celle où les propriétaires sont d’accord pour mener les démarches pour sortir de l’indivision,
- Celle où l’un des propriétaires essaye de gagner du temps et bloque la liquidation.
Première hypothèse : les propriétaires indivis sont d’accord pour mener les démarches en vue de sortir de l’indivision.
Dans ce cas, deux scénarios sont envisageables.
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L’attribution de l’immeuble à l’un des indivisaires contre paiement d’une soulte à l’autre
Les propriétaires indivis peuvent convenir que l’immeuble sera attribué à l’un des propriétaires indivis à charge pour lui de régler une soulte à l’autre, afin de le remplir de ses droits.
Le recours à un notaire sera obligatoire.
Les copropriétaires devront être d’accord sur la valeur de l’immeuble et le notaire calculera la soulte qui est due en fonction de cette valeur, du ou des emprunt(s) en cours de remboursement mais aussi des dépenses nécessaires à la conservation du bien (emprunts déjà remboursés, assurances, taxes foncières ou d’habitation…) ou ayant amélioré l’immeuble, financées par l’un ou l’autre des propriétaires indivis.
Une attention particulière doit être portée sur le sort des emprunts en cours de remboursement. En effet, il est indispensable pour le propriétaire indivis qui ne se voit pas attribuer l’immeuble d’exiger d’être désolidarisé des emprunts.
En effet, ce n’est pas parce que l’immeuble sera attribué à l’un que l’autre se trouvera automatiquement déchargé de toute obligation à l’égard de la banque.
Il faut obtenir de cette dernière une désolidarisation de sorte que l’emprunt initial qui engageait les deux coemprunteurs, se « transforme » en un emprunt dont seul sera tenu l’époux qui se voit attribuer l’immeuble.
En effet, à défaut de désolidarisation et si le propriétaire qui se voit attribuer l’immeuble n’assure plus le remboursement du prêt, le coemprunteur pourra être sollicité par la banque pour assurer le remboursement du prêt quand bien même il ne serait plus propriétaire de l’immeuble.
Il est donc impératif d’exiger cette désolidarisation.
Si la banque refuse d’accorder celle-ci, il sera plus raisonnable de s’orienter vers la vente de l’immeuble indivis.
Il s’agit du second scénario.
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La mise en vente de l’immeuble indivis
Dans ce scénario, l’immeuble est vendu de sorte que les emprunts en cours de remboursement pourront être remboursés. Le boni provenant de la vente sera réparti entre les anciens propriétaires indivis à proportion de leurs droits.
Les droits de chacun seront calculés en tenant compte des sommes que l’un ou l’autre a pu injecter dans l’immeuble indivis pour réaliser des travaux, assurer le remboursement des prêts, payer l’assurance de l’immeuble, les taxes foncières et d’habitation notamment.
Pour vendre l’immeuble, encore faut-il que les deux propriétaires soient d’accord pour cette mise en vente. A défaut, voyez ce qui se passera ci-après.
Seconde hypothèse : l’un des propriétaires indivis bloque la liquidation
Si l’un des indivisaires refuse d’avancer sur les opérations de compte liquidation partage de l’indivision ou bloque la mise en vente du bien, l’autre n’aura d’autre choix que de l’assigner devant le juge aux affaires familiales afin d’obtenir l’ouverture judiciaire des opérations de compte liquidation partage de l’indivision.
Dans un premier temps, le tribunal désignera un notaire qui sera chargé de ces opérations. La licitation de l’immeuble, c’est-à-dire sa vente forcée peut alors être ordonnée par le tribunal.
Après la vente de l’immeuble, le notaire va établir un projet de partage.
Devant le Notaire, l’un pourra aussi demander à se voir attribuer l’immeuble moyennant une soulte à régler à l’autre.
En cas de désaccord des propriétaires indivis sur le projet de partage établi par le Notaire, le juge aux affaires familiales départagera les propriétaires indivis sur les droits de chacun.
Il s’agit d’une procédure extrêmement longue de sorte qu’il est toujours préférable de rechercher un accord.
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