Les résidences-services se développent sur le territoire français afin de répondre au vieillissement de la population et aux situations de dépendance qui en découlent.

 

Ces résidences-services proposent ainsi des services aux copropriétaires.

Diverses réformes sont intervenues afin de concilier les intérêts des copropriétaires et la viabilité économique de ces résidences-services.

Un arrêt rendu récemment par la Cour de Cassation fait application de ces textes.

Un copropriétaire avait, en effet, saisi la justice car il contestait devoir payer les charges relatives à des services dont il n’avait pas bénéficié.

En effet, il avait laissé vacant son lot et estimait donc ne pas avoir à payer les dépenses relatives aux conventions de restauration et conventions hôtelières prévues dans le règlement de copropriété.

Il considérait que de telles dépenses correspondaient à des prestations individualisées de sorte que seuls les copropriétaires qui avaient bénéficié des services concernés étaient tenus de participer à leur prise en charge.

Il est vrai que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement permet au règlement de copropriété de distinguer :

  • Les dépenses relatives aux services spécifiques qui sont calculées objectivement en fonction de l’utilité que le service procure au lot
  • Et celles afférentes aux prestations individualisées qui sont à la charge des seuls consommateurs de ces services.

Cependant, dans l’affaire soumise à la Cour de Cassation, le règlement de copropriété régissant la résidence-service concernée ne prévoyait pas de ventilation entre ces deux types de dépenses. Ainsi, la répartition n’était envisagée que selon des critères objectifs par rapport au lot.

Pour la Cour de Cassation, ces dépenses relatives aux services de restauration et aux services hôteliers devaient donc être supportées par tous les copropriétaires de lots en ce compris ceux qui avaient laissé leur lot vacant.

Précisons encore que la ventilation quand elle est prévue au règlement de copropriété doit distinguer :

  • Les charges qui sont des dépenses nécessaires à la permanence du service et comprendre les dépenses relatives aux infrastructures et à l’engagement du personnel assurant le service
  • Des prestations individualisées qui correspondent aux achats des produits nécessaires à la confection du repas et des boissons consommés par l’utilisateur du services restauration.

Autrement dit, il n’est pas possible de prévoir dans le règlement de copropriété que les frais de personnel ne seront imputés qu’aux copropriétaires profitant des services concernés.

Tous les copropriétaires devront supporter leur quote-part de ces charges.

Dans l’affaire récemment soumise à la cour d’appel de Montpellier, un restaurateur était poursuivi en responsabilité par l’un de ses clients.

Alors que ce client dînait sur la terrasse de l’établissement, un violent orage avait éclaté suivi d’une coupure d’électricité de telle sorte que, cherchant à se mettre précipitamment à l’abri à l’intérieur du restaurant, le client avait fait une lourde chute.

Il avait agi en justice sollicitant que le restaurateur soit condamné à réparer son préjudice.

Restait à savoir si le restaurateur tenu d’observer les règles de prudence et de surveillance qui exige la sécurité de ses clients dans l’aménagement, l’organisation et le fonctionnement de son établissement avait manqué à ses obligations contractuelles à ce titre.

Ce n’est en effet que, dans cette hypothèse, que le restaurateur pouvait être tenu de réparer le préjudice subi par son client.

En l’espèce, il était établi que la chute avait été causée par le biais d’un cendrier fixé au sol alors que le restaurant se trouvait dans l’obscurité et que la panique des clients cherchant à s’abriter avait provoqué une bousculade, plusieurs clients ayant chuté sur le sol ou dans la piscine.

Bien évidemment, il ne pouvait être reproché au restaurateur d’avoir proposé à ses clients de dîner à l’extérieur puisqu’il ne pleuvait pas en début de soirée.

Il était, en revanche, établi qu’aucun dispositif n’était prévu en cas de survenance d’orages, pourtant annoncés, afin de proposer une solution de repli en salle couverte et de permettre d’évacuer une clientèle très nombreuse se trouvant dans l’obscurité à la suite de la coupure d’électricité.

La cour a donc considéré que l’aménagement, l’organisation et le fonctionnement du restaurant sont en cause, les règles de prudence qu’exige la sécurité de ses clients n’ayant pas été respectées par le professionnel qui n’avait organisé aucun chemin d’évacuation.

La cour a rejeté l’argumentation du restaurateur qui ne pouvait invoquer les intempéries comme cause exonératoire de responsabilité dès lors que celles-ci étaient prévisibles eu égard au bulletin d’alerte météo et que leurs conséquences auraient pu être évitées par des mesures adaptées.

 

Les modifications donnant lieu à la déclaration en préfecture, qui doit être réalisée dans les trois mois, des changements survenus dans les statuts et/ou l'administration d'une association (soumise à la loi de 1901), peuvent faire l’objet d’une action judiciaire en nullité.

Cette action qui peut, notamment, être déclenchée par les membres de l’association doit être introduite dans les cinq ans qui suivent les modifications en cause, à défaut de quoi la prescription s’applique et une telle action judiciaire est vouée à l’échec.

Mais quel est l’événement pratique à partir duquel ce délai de prescription commence à courir ?

La Cour de Cassation a récemment précisé que, quelle que soit la date à laquelle certaines personnes ont pu individuellement avoir connaissance des changements intervenus, la seule date à prendre en compte pour faire courir le délai de prescription est celle de la déclaration en préfecture par l’association des changements opérés.

Une action en nullité introduite plus de cinq ans après cette déclaration en préfecture est donc irrecevable.

Le choix par de futurs époux du régime matrimonial qui va s’appliquer à eux pendant leur mariage est extrêmement important.

Malheureusement, en pratique, faute de connaître la portée, les effets et les risques attachés aux différents régimes matrimoniaux, les époux se trouvent souvent soumis, par défaut, au régime de la communauté légale réduite aux acquêts alors qu’ils auraient pu opter pour un autre régime matrimonial plus adapté à leur situation.

Certes, il est possible sous certaines conditions de changer de régime matrimonial pendant le mariage. Toutefois, ce changement ne peut avoir de conséquences pour le passé de telle sorte que, bien souvent, le mal est déjà fait !

En pratique, il ne peut qu’être conseillé à de futurs époux de se renseigner avant le mariage afin d’adopter en pleine connaissance de cause le régime matrimonial qui répondra le mieux à leurs préoccupations.

Ainsi, par exemple, le régime de communauté ne sera pas adapté si l’un des époux exerce une activité libérale, artisanale ou commerciale entraînant un risque financier.

A l’inverse, en adoptant un régime de séparation de biens, cet époux pourra protéger son conjoint des conséquences financières de « mauvaises affaires ».

Votre avocat pourra vous éclairer sur la portée, les effets et les risques des régimes matrimoniaux et vous aider à trouver la solution adaptée à vos préoccupations.

Il vous conseillera concrètement en considérant votre situation et vous permettra d’appréhender les conséquences pratiques du régime matrimonial envisagé.

Le Conseil d’Etat vient de préciser certaines circonstances permettant à l’employeur public de mettre fin au bénéfice de la protection fonctionnelle accordé à la victime de harcèlement moral (arrêt n°412897 du 1er octobre 2018).

Les faits

Un agent s’est vu octroyer la protection fonctionnelle pour des faits de harcèlement moral dans l’exercice de ses fonctions

Il a engagé une action indemnitaire devant le Tribunal administratif aux fins de voir réparer les préjudices résultant du harcèlement. En juin 2014, le Tribunal a rejeté la requête, estimant que les faits de harcèlement moral n’étaient pas établis.

L’employeur public (en l’espèce, le Conseil économique, social et environnemental) a alors décidé de mettre fin au bénéfice de la protection fonctionnelle, notamment en cessant de rembourser les frais de justice engagés par l’agent.

Saisi d’un recours contre cette décision d’abrogation, le Tribunal administratif de Paris l’a jugée illégale, mais la Cour administrative d’appel l’a contredit, au motif que l’action indemnitaire avait été rejetée dans un précédent jugement.

La solution

Intervenant en cassation, le Conseil d’Etat a rappelé qu’il est possible à l’administration de réexaminer la situation de l’agent et, sous le contrôle du juge, d’abroger une décision accordant la protection fonctionnelle à la lumière d’éléments nouvellement portés à sa connaissance, démontrant que les conditions d’octroi de la protection n’étaient pas réunies ou ne le sont plus.

Il suit là l’article L.242-2 du code des relations entre le public et l’administration.

Dans les autres cas, à l’instar du retrait (disparition rétroactive), l’abrogation n’est possible que dans un délai de 4 mois (cf. article L.242-1 du même code).

La Haute juridiction précise que l’intervention d’une décision juridictionnelle, non devenue définitive, constatant l’absence de harcèlement moral, ne suffit en elle-même à retenir que ces faits ne sont pas établis.

Il n’est pas possible de retenir que les conditions d’octroi de la protection fonctionnelle n’étaient plus remplies. La Cour a donc commis une erreur de droit en considérant que le CESE pouvait mettre fin à la protection fonctionnelle.

En l’état du dossier, les conditions d’abrogation n’étaient pas réunies.