On se représente le plus souvent l’avocat dans les prétoires, mais c’est oublier qu’il est également un conseil, qui peut assister ses clients à toutes sortes d’occasion.

Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rappelé, à l’occasion d’une procédure de référé-liberté, que le droit pour un administré d’être accompagné par un avocat dans ses démarches constitue une liberté fondamentale, de celles sauvegardées par le juge administratif.

Les faits

Dans le contexte de l’épidémie de COVID19, une avocate s’était vu refuser à deux reprises l’accès dans une sous-préfecture, alors même qu’elle était venue assister ses clients dans leurs démarches administratives, au motif que la situation sanitaire exigeait une régulation du flux des usagers.

Pour justifier cette interdiction, le préfet faisait valoir que les textes réglementaires édictés du fait de l’épidémie permettaient de restreindre l’accès aux locaux des établissements recevant du public si les circonstances le justifient, et qu’au regard de la situation sanitaire, c’était la complexité du dossier qui détermine la présence ou non d’un conseil auprès de l’usager.

La requérante et les intervenants à l’instance (le barreau du Val d’Oise et le syndicat des avocats de France) quant à eux expliquaient que tout dossier peut être complexe et qu’il n’appartenait pas au Préfet de décider discrétionnairement de l’utilité de la présence d’un avocat.

La solution

Le Tribunal, après avoir rappelé que toute mesure de police administrative s’apprécie en tenant compte de ses conséquences pour les personnes concernées et de son caractère approprié pour atteindre le but d’intérêt général poursuivi, pose le principe qu’il relève du juge du référé-liberté de vérifier s’il est porté une atteinte grave et illégale au droit d’être assisté par un avocat dans ses démarches.

Il retient qu’en l’espèce, l’autorité préfectorale n’établissait pas, ni même n’alléguait, que la configuration des locaux ne permettrait pas la distanciation physique nécessaire, ou avoir cherché d’autres mesures propres à limiter le flux des usagers durant les rendez-vous, sachant que toutes les autres sous-préfectures continuaient à permettre la présence de l’avocat dans tous les cas.

Cette mesure d’interdiction n’est donc ni nécessaire ni adaptée aux buts poursuivis de préservation de la santé publique, et partant, manifestement illégale.

La juridiction enjoint donc le Préfet de prendre toutes les mesures permettant aux avocats d’accompagner leurs clients dans leurs démarches.

Avec la pandémie de la COVID, l’on voit dans nos cabinets de nombreux débiteurs d'obligations qui, empêchés de les exécuter à cause de celle-ci, tentent de s'exonérer de toute responsabilité en se prévalant de la force majeure.

Selon l'article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu dès la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par ce débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation sera suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

À l'inverse, si l'empêchement est définitif, la résolution du contrat intervient de plein droit, de telle sorte que les parties sont libérées de leurs obligations.

Dans une affaire récente soumise à la Cour de cassation, la force majeure n'était pas invoquée par le débiteur de l'obligation, mais par les créanciers de celle-ci.

En effet, un couple marié avait contracté avec une société de chaînes thermales pour un séjour de trois semaines.

La somme correspondant au prix du séjour avait été intégralement réglée au début de celui-ci.

Malheureusement, quelques jours après le début du séjour, l'un des époux avait été hospitalisé de telle sorte que son épouse avait quitté également le lieu d'hébergement pour accompagner son conjoint transféré à 130 km de distance.

Les époux ont, par la suite, assigné la société de chaînes thermales pour obtenir la résolution du contrat conclu et leur indemnisation en soutenant qu’ils n'avaient pu profiter des deux dernières semaines d'hébergement.

Ils considéraient que le problème de santé rencontré par l'un des époux constituait un cas de force majeure, car il s'agissait d'un problème de santé imprévisible et irrésistible qui, tant pour l’époux hospitalisé que pour son conjoint, qui avait dû l’accompagner en raison de son transfert à plus de 130 km de l'établissement de la société thermale, avait rendu impossible la poursuite de l'exécution du contrat d'hébergement pour le couple.

La cour d'appel a fait droit à la demande des époux en retenant l'existence d'une force majeure et en résiliant, en conséquence, le contrat de séjour conclu.

La société de chaînes thermales ne s'est pas résignée à cette décision et a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de celle-ci.

Bien lui en a pris.

En effet, la Cour de cassation a cassé et annulé la décision de la cour d’appel, au terme d'une motivation extrêmement claire :

« Le créancier qui n'a pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat en invoquant la force majeure. »

Autrement dit, la force majeure peut être invoquée par le débiteur de l'obligation pour tenter d'être déchargé de celle-ci mais pas par le créancier.

Cette décision est logique et conforme à la loi si l'on considère que l'article 1218 du Code civil définit la force majeure en mettant au cœur de la question le seul débiteur.

Un an jour pour jour après avoir jugé que une erreur quant à la superficie du terrain d’assiette mentionnée sur le panneau d’affichage d’un permis de construire n’est pas de nature à faire obstacle au déclenchement du recours contentieux, le Conseil d’Etat apporte de nouvelles précisions sur les erreurs interruptives.

L’affaire concernait un permis de construire délivré par le maire d’Ajaccio pour un immeuble collectif de 9 logements et contesté par des riverains devant le Tribunal administratif de Bastia.

Une fin de non-recevoir pour tardiveté de l’introduction de la requête avait été soulevée en défense, mais écartée par le Tribunal, qui a jugé que l’affichage n’était pas régulier et qu’il n’avait donc pas déclenché le délai de recours contentieux.

Le permis annulé, la société bénéficiaire du permis s’est pourvue en cassation.

Par un arrêt du 16 octobre 2020, la Haute juridiction a examiné de nouveau le moyen tiré de la tardiveté du recours s’agissant de la régularité de l’affichage.

Rappelons que l’article R.600-2 du code de l’urbanisme prévoit que le délai de recours contentieux à l'encontre d’une autorisation d’urbanisme court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.

Ce dernier article dispose entre autres que mention du permis doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté et pendant toute la durée du chantier.

Il est complété par l’article A 424-16 du même code, qui précise les mentions obligatoires, en particulier le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Dans son arrêt, le Conseil d’Etat souligne tout d’abord que l’ensemble des mentions qui doivent figurer sur le panneau d’affichage visent à permettre aux tiers de consulter le dossier, en disposant d’informations sur le permis et le lieu de consultation.

Puis il pose le principe selon lequel une erreur ou une omission sur une mention ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans l’hypothèse où cette erreur est de nature à affecter la capacité des tiers à identifier, à la seule lecture du panneau, le permis et l’autorité administrative à laquelle il faut s’adresser pour consulter le dossier.

En l’espèce, si l’adresse de la mairie ne figurait pas sur le panneau, et bien qu’il existe plusieurs services municipaux sur le territoire de la commune, l’affichage était régulier en ce qu’il permettait de connaître l’administration à laquelle s’adresser.

Le jugement se trouve donc annulé et l’affaire renvoyée devant le Tribunal.

Il est fréquent d'insérer dans les contrats de bail commercial, des clauses générales favorables au bailleur.

L'une d'entre elles peut consister à prévoir que le preneur a déclaré avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités.

En se fondant sur une telle clause, le bailleur imagine souvent pouvoir échapper aux réclamations du preneur à bail lorsque celui-ci se trouve dans l’impossibilité d’exercer dans les locaux donnés à bail, l'activité envisagée et prévue dans le contrat de bail.

Il n'en est pas toujours ainsi !

Dans une affaire soumise à la Cour d’Appel de Versailles, le bail prévoyait que le preneur pourrait exercer dans le local des activités d'achat et de revente, négoce de pièces d'étanchéité à usage aéronautique en caoutchouc, composites, plastiques et dérivés, de tous joint et produits se rapportant à l'étanchéité et de matériels se rapportant à la production de ces pièces.

Bien évidemment, le bailleur était tenu de délivrer un local permettant d'exploiter cette activité.

L’exercice de cette activité impliquait nécessairement l'utilisation de dispositifs automatisés ou non, permettant de ranger des palettes ou des colis. Or, l'utilisation de tels dispositifs imposait une résistance importante du sol des locaux loués.

Celle-ci faisait défaut de sorte que les locaux ne permettaient pas l’exercice de l’activité envisagée dans le bail.

Le preneur à bail a donc cessé de régler ses loyers et il a été assigné en résiliation de bail par le bailleur qui réclamait, par ailleurs, le paiement de l’arriéré de loyer.

Il a fait valoir l’exception d’inexécution pour soutenir qu’il ne pouvait être tenu du paiement des loyers et a demandé la résiliation du bail aux torts du bailleur. Il a soutenu que le bailleur ne remplissait pas son obligation de délivrer un local dans lequel pouvaient s'exercer les activités prévues au bail.

Le bailleur a répondu qu’il résultait des termes du bail que le preneur avait déclaré avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités de sorte qu’il ne pouvait que s'en prendre à lui-même si les locaux qu'il avait pris à bail ne lui permettaient pas d'exercer l'activité envisagée.

La cour d'appel de Versailles a suivi le preneur en son argumentation et a rejeté celle du bailleur.

Elle a considéré que la clause qui prévoit que « le preneur a déclaré avoir parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités » était une clause générale qui ne pouvait concerner en tout état de cause la structure même de la chose louée.

La Cour a donc considéré que cette clause n’exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Elle a, en conséquence, prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur et rejeté la demande en paiement de loyers que celui-ci avait formée.

Dans les contrats de bail commercial, il est fréquent de trouver une clause prévoyant le règlement par le preneur à bail d’une provision s’agissant des charges locatives qu’il aura à acquitter.

Que se passe-t-il si le bailleur est ultérieurement défaillant à justifier de l’existence et du montant de sa créance ?

Pourra-t-il conserver les provisions versées ?

La Cour de Cassation a répondu récemment à ces questions.

Ainsi, le bailleur ne peut espérer conserver le bénéfice des provisions versées s’il ne fournit pas au preneur à bail le détail et la justification des charges qu’il a à assumer.

Il devra alors restituer l’intégralité des provisions versées.

La Cour de Cassation a, par ailleurs, jugé qu’il n’appartient pas au preneur à bail de démontrer l’existence d’un trop-perçu par le bailleur pour obtenir restitution des provision versées mais bien au bailleur d’apporter la preuve du montant de sa créance.

Nul doute que cette décision trouvera à s’appliquer dans de nombreuses hypothèses.