La récente loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR » apporte de nombreuses modifications à la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d'habitation.

Ainsi, les règles applicables en matière de restitution du dépôt de garantie en fin de bail changent.

Réduction du délai de restitution du dépôt de garantie :

En fin de bail, le bailleur est désormais tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (au lieu de deux mois précédemment) lorsque l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée et que dès lors, aucune réparation locative n'incombe au locataire.

Sanction prévue en cas de non-respect du délai :

Le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai imparti est désormais sanctionné puisque le bailleur sera tenu de restituer le dépôt de garantie augmenté de 10 % du loyer mensuel principal pour chaque période mensuelle.

Toutefois, lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résultera de l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse, cette majoration ne sera pas due.

Rappelons à cet égard que la loi ALUR prévoit que le locataire devra communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés.

 

 

Le cas récemment  tranché par la Cour de Cassation:

Des personnes avaient réservé auprès d'une agence de voyages, leurs vacances et une date de départ était bien évidemment prévue.

Malheureusement, un ouragan étant intervenue le jour du départ, le voyage avait été annulé.

Toutefois, le tour-opérateur avait proposé un report de la date du départ.

Cependant, les clients avaient refusé l'offre de report et assigné en justice le tour-opérateur afin d'obtenir le remboursement du prix du séjour mais également des dommages et intérêts.

La Cour d'Appel avait fait droit à leurs demandes de telle sorte que le tour-opérateur avait formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision car s'il ne contestait pas être tenu de rembourser le prix payé, il soutenait, en revanche, qu'il ne pouvait être tenu de payer des dommages-intérêts à ses clients.

Il a ainsi fait valoir devant la Cour de Cassation que la date du voyage ne présente pas un caractère essentiel en l'absence de précision de l'acheteur sur ce point lors de la conclusion du contrat.

Il soutenait donc avoir respecté ses obligations contractuelles de telle sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser des dommages-intérêts.

Le principe retenu :

La Cour de Cassation n'a pas suivi ce raisonnement.

Pour elle, la date de départ constitue l'un des éléments essentiels du contrat.

Elle a donc donné raison à la Cour d'Appel d'avoir accueilli la demande de dommages et intérêts du client.

Ainsi, lorsqu'avant le départ, le respect d'un élément essentiel du contrat est rendu impossible en raison d'un événement extérieur qui s'impose au vendeur, l'acheteur a le choix de résilier le contrat ou d'accepter la modification proposée par l'agence.

S'il opte pour la résiliation, l'acheteur a droit au remboursement de la totalité des sommes versées sans supporter de pénalités ou de frais.

Il peut donc aussi obtenir des dommages-intérêts.

 

 

Quel est le le principe applicable ?

Le locataire qui souhaite donner congé s'agissant de son logement d'habitation est tenu de respecter un délai de préavis de trois mois.

Toutefois, le préavis peut être réduit dans certaines hypothèses notamment en cas de "nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi".

 

Caractéristiques  de l'affaire tranchée par la Cour de Cassation en la matière:

Le locataire avait perdu son emploi en décembre, trouvé un nouveau poste en mars et donné congé à son bailleur en mai.

Il a fait valoir n'être tenu que du respect d'un délai de préavis réduit d'un mois.

Le bailleur a contesté cette analyse et a soutenu que le bénéfice du préavis réduit avait pour finalité de répondre à un contexte d'urgence de telle sorte qu'un usage différé fait de ce délai venait en contradiction avec la finalité du texte.

 

La décision jurisprudentielle intervenue :

La Cour d'Appel saisie du litige a donné raison au locataire et jugé que la perte d'emploi et le nouvel emploi devait survenir en cours de bail.

Le bailleur a alors contesté cette décision devant la Cour de Cassation.

La Cour de Cassation a confirmé la Cour d'Appel en son analyse et a, en conséquence, rejeté les demandes du bailleur.

Elle a considéré que le locataire pouvait à juste titre se prévaloir du délai de préavis réduit.

 

En cas de procès-verbal de conciliation entre un créancier et un débiteur, le créancier peut-il recourir à des mesures d'exécution forcées malgré le respect par le débiteur de l'échéancier qui lui a été consenti ? La Cour de Cassation relativise la réponse en fonction du contenu même du procès-verbal.

La situation soumise à la Cour de Cassation :

Monsieur X est condamné à verser à Monsieur Y différentes sommes.

Ce dernier n'étant pas réglé des sommes qui lui sont dues, a déposé une requête afin d'être autorisé à saisir les rémunérations de Monsieur X.

Lors de l'audience de conciliation qui intervient dans une telle hypothèse, un accord a été conclu entre les parties aux termes duquel Monsieur X devait régler sa dette par versements mensuels.

C'est ainsi qu'un procès-verbal de conciliation a été établi.

Pourtant, par la suite, bien que Monsieur X ait respecté l'échéancier de paiement convenu, Monsieur Y a mis en place une saisie-vente des biens de Monsieur X.

S'en est suivi une procédure judiciaire.

Monsieur X soutenait que le procès-verbal de conciliation dressée dans le cadre de la procédure de saisie des rémunérations empêchées Monsieur Y de mettre en œuvre une procédure d'exécution à son encontre des lors que l'accord trouvé été respecté.

Pour sa part, Monsieur Y soutenait que le procès-verbal de conciliation ne contenait aucune renonciation claire et non équivoque de sa part à la mise en œuvre de toute autre procédure d'exécution à l'encontre de Monsieur X de telle sorte qu'il était parfaitement fondé à mettre en place une saisie-vente de ses biens.

Le principe mis en œuvre par la Cour de Cassation :

La Cour de Cassation a suivi la cour d'appel qui a donné raison à Monsieur Y en considérant que le procès-verbal de conciliation régulièrement dressé dans le cadre de la procédure de saisie des rémunérations ne contenait aucune renonciation claire et non équivoque de Monsieur Y à la mise en œuvre de toute autre procédure d'exécution à l'encontre de Monsieur X de telle sorte que Monsieur Y pouvait poursuivre le recouvrement de sa créance par le recours à d'autres mesures.

Conclusion:

Nul doute que cette décision doit amener les débiteurs qui régularisent un accord écrit avec leur créancier prévoyant un échéancier de paiement pour le règlement de leur dette à prévoir de manière claire et non équivoque dans cet écrit que moyennant le respect de cet échéancier de paiement, leur créancier s'interdit de mettre en place des mesures d'exécution forcée à leur encontre.

 

 

Afin d'assurer l'exécution de la décision qu'il rend, un juge peut ordonner une astreinte.

C'est ainsi qu'il peut, par exemple, ordonner la réalisation de travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à compter de la notification de la décision.

Cela se ne signifie pas pour autant que la personne à laquelle l'injonction a été faite sera tenue de régler automatiquement la somme de 1.500 € dans l'hypothèse où elle aurait pris 15 jours de retard dans la réalisation des travaux.

Dans l'hypothèse où le débiteur de l'obligation ne s'exécute pas spontanément, le créancier devra saisir le juge de l'exécution ou encore la Juridiction qui a ordonné l'astreinte, si elle s'en est réservée le pouvoir, afin "de liquider" cette astreinte c'est-à-dire obtenir la condamnation du débiteur de l'obligation à lui régler une certaine somme d'argent.

Le juge saisi de cette demande doit "liquider l'astreinte" c'est-à-dire fixer la somme due en tenant compte du comportement de celui à qui la jonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.

L'astreinte peut être supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en toute une partie, d'une cause étrangère.

Par un arrêt tout récent, la Cour de Cassation a jugé que le comportement dont il doit être tenu compte par le juge pour liquider l'astreinte doit s'apprécier à compter du prononcé du jugement fixant l'injonction.

Ainsi, le juge ne peut tenir compte de diligences entreprises par le débiteur aux fins d'exécuter son obligation antérieures à la signification du jugement qui oppose les parties, pour libérer le débiteur de tout paiement.