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01/08/22 : La clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés prévue lors de la vente est parfois inopposable à l’acheteur

En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie légale des vices cachés.

Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?

On entend par là les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est désormais très fréquent que, dans l’acte notarié de vente d’immeuble, soit instaurée une clause qui exclut la garantie légale des vices cachés dont le vendeur est tenu à l’égard de l’acheteur.

De telles clauses sont parfaitement valables.

 

Dans quels cas la clause d’exclusion de la garantie au titre des vices cachés est inefficace ?

Il existe des hypothèses dans lesquelles le vendeur ne pourra se prévaloir de la clause insérée dans l’acte de vente, pour échapper à la garantie à laquelle il est tenu dans l’hypothèse de vices cachés :

  • Si le vendeur connaissait l’existence des vices cachés qu’il a dissimulés à l’acheteur, la mauvaise foi du vendeur sera ainsi établie et il ne pourra opposer à l’acheteur la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Ainsi, en dépit de l’existence d’une telle clause, dès lors que l’acheteur aura démontré que le vendeur connaissait le vice, il pourra obtenir la garantie des vices cachés du vendeur.

  • Si le vendeur est un professionnel.

En effet, dès lors que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, il ne peut échapper à la garantie légale des vices cachés.

Il en sera ainsi qu’il s’adresse à un acquéreur profane ou professionnel.

À cet égard, la Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante.

 

Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel ?

Dans l’affaire qui lui était soumise, le vendeur de l’immeuble était également le constructeur, puisqu’il avait lui-même effectué les travaux de rénovation de l’immeuble avant de le vendre au demandeur de l’action en garantie des vices cachés.

Qualifié de « vendeur professionnel » par la Cour de cassation, il aura à répondre des vices cachés en dépit de la clause qu’il avait pris soin de faire insérer dans l’acte de vente.

Cette qualification de « vendeur professionnel » est entendue largement par la Cour de cassation car elle a la volonté de protéger l’acquéreur profane.

Ainsi pèse sur le vendeur professionnel l’obligation de connaître le bien qu’il cède.