En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie légale des vices cachés.
Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?
On entend par là les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Il est désormais très fréquent que, dans l’acte notarié de vente d’immeuble, soit instaurée une clause qui exclut la garantie légale des vices cachés dont le vendeur est tenu à l’égard de l’acheteur.
De telles clauses sont parfaitement valables.
La garantie des vices cachés : le principe.
Le principe de garantie des vices cachés assure une certaine sécurité à l’acheteur, l’article 1641 du code civil précise que dans le cadre d’une vente, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés et doit donc informer l’acheteur des éventuels vices présents lors de la vente. De plus, l’acheteur à un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action. Cependant l’acheteur sera dans l’obligation de prouver que le vice était caché.
En effet, trois conditions doivent être réunis afin que l’acheteur puisse exiger le bénéfice des vices cachés, pour cela il faut que le vice soit caché, antérieur à la vente et que la chose présente un défaut qui nuit son utilisation.
La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et son inefficacité ?
La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est une clause qui permet de protéger le vendeur uniquement dans le cas ou il n’était pas au courant des vices présent lors de la vente.
Il existe des hypothèses dans lesquelles le vendeur ne pourra se prévaloir de la clause insérée dans l’acte de vente, pour échapper à la garantie à laquelle il est tenu dans l’hypothèse de vices cachés :
- Si le vendeur connaissait l’existence des vices cachés qu’il a dissimulés à l’acheteur, la mauvaise foi du vendeur sera ainsi établie et il ne pourra opposer à l’acheteur la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés.
Ainsi, en dépit de l’existence d’une telle clause, dès lors que l’acheteur aura démontré que le vendeur connaissait le vice, il pourra obtenir la garantie des vices cachés du vendeur.
- Si le vendeur est un professionnel.
En effet, dès lors que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, il ne peut échapper à la garantie légale des vices cachés.
Il en sera ainsi qu’il s’adresse à un acquéreur profane ou professionnel.
À cet égard, la Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante.
Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel ?
Dans l’affaire qui lui était soumise, le vendeur de l’immeuble était également le constructeur, puisqu’il avait lui-même effectué les travaux de rénovation de l’immeuble avant de le vendre au demandeur de l’action en garantie des vices cachés.
Qualifié de « vendeur professionnel » par la Cour de cassation, il aura à répondre des vices cachés en dépit de la clause qu’il avait pris soin de faire insérer dans l’acte de vente.
Cette qualification de « vendeur professionnel » est entendue largement par la Cour de cassation car elle a la volonté de protéger l’acquéreur profane.
Ainsi pèse sur le vendeur professionnel l’obligation de connaître le bien qu’il cède.