Jusqu’en 2020, les maires ne disposaient pas de moyens véritablement coercitifs leur permettant d’assurer le respect des règles d’utilisation des sols et des autorisations d’urbanisme.
Auparavant, ils pouvaient seulement ordonner l’interruption des travaux considérés non conformes, sans levier financier, puis s’en remettre, en cas de construction, à l’intervention du procureur puis du juge pénal, dans des délais souvent longs, ce qui n’était généralement pas dissuasif.
Le législateur a souhaité y remédier en donnant aux maires de nouveaux pouvoirs de police en matière d’urbanisme. Le code de l’urbanisme comprend depuis le 27 décembre 2019 plusieurs dispositifs : mise en demeure de remettre en état, de régulariser un permis de construire, prononcé d’astreintes…
Le Conseil d’Etat a récemment apporté des précisions sur ce nouveau régime.
La requérante avait saisi le Tribunal administratif pour suspendre l’exécution de l’arrêté d’un maire prononçant une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à régularisation de travaux entrepris et remise en état du terrain. Le maire avait constaté qu’au lieu de construire un poulailler et une clôture déclarés, la propriétaire avait construit un mur plein et un portail et installé un panneau solaire.
Le juge des référés avait fait droit à sa demande, en considérant que le maire n’avait pas le pouvoir de mettre en demeure de démolir le mur non autorisé, tel que le soutenait la requérante. Celle-ci faisait valoir que seul le juge pénal dispose d’un tel pouvoir.
Les juges de cassation, estimant au contraire qu’un tel pouvoir figure bien parmi ceux que prévoit l’article L.481-1 du code de l’urbanisme tant qu’il s’agit de remettre en conformité à défaut de régularisation, censurent l’ordonnance de référés pour erreur de droit.
Ils considèrent que le législateur a entendu que, lorsqu’a été dressé un procès-verbal constatant que des travaux ont été entrepris ou exécutés irrégulièrement, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme puisse, dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale et indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée, mettre en demeure l’intéressé, après avoir recueilli ses observations, selon la nature de l’irrégularité constatée et les moyens permettant d’y remédier :
- Soit de solliciter l’autorisation ou la déclaration nécessaire,
- Soit de mettre la construction, l’aménagement, l’installation ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l’impose, en procédant aux démolitions nécessaires.
- En prononçant une astreinte pécuniaire dès l’origine ou à tout moment après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, s’il n’y a pas été satisfait, en ce cas après que l’intéressé a été de nouveau invité à présenter des observations.
Les pouvoirs étendus du maire sont donc contrebalancés par la garantie pour le constructeur d’être entendu avant toute décision de sanction (principe du contradictoire).
La technicité du droit de l’urbanisme incite à être bien conseillé dans la présentation des observations auprès du maire, au vu des enjeux financiers (pérennité du projet de construction et montant des astreintes).
Les avocats du cabinet Action-Conseils peuvent vous accompagner face à une telle situation et, plus généralement, pour sécuriser un projet de construction ou de démolition.
Pour prendre rendez-vous, cliquez ici.
Vous pouvez également poursuivre votre lecture en consultant notre article sur la responsabilité pénale du propriétaire en cas de travaux illégaux sur sa parcelle en location.