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25/01/2023 : Permis de construire : précisions sur les conditions de régularisation d’une autorisation illégale

Plusieurs mécanismes existent en droit de l’urbanisme afin de permettre de régulariser une autorisation d’urbanisme qui se trouve contestée à juste titre devant le tribunal administratif.

Le législateur a souhaité favoriser la sécurité juridique des projets d’urbanisme, dans un contexte où la pression foncière est grande et la lutte contre l’artificialisation des sols prioritaire.

L’enjeu de la régularisation

Cela concerne toutes les autorisations : permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager ou non-opposition à déclaration préalable de travaux.

Le but est d’éviter une annulation dont les conséquences sont le plus souvent éphémères : face à un motif d’annulation régularisable, l’autorité administrative n’aurait qu’à reprendre la même décision après le jugement, ce qui relativise la notion de « victoire » pour celui qui a contesté l’autorisation.

Ainsi, dans l’hypothèse où le régime juridique d’utilisation du sol ou la procédure de délivrance d’autorisation n’auraient pas été respectés, l’illégalité qui en résulte ne sonne pas nécessairement la disparition de cette autorisation.

La régularisation sera privilégiée plutôt qu’une annulation par le juge administratif, même si les travaux sont achevés.

Le jugement en vue d’une régularisation

Le tribunal va rendre un jugement avant-dire droit qui laissera un délai pour procéder à la régularisation et qui vient sursoir à statuer sur la demande d’annulation.

Il aura bien-sûr préalablement entendu les arguments des parties : du requérant qui demande l’annulation, du bénéficiaire du permis et de l’autorité qui l’a délivrée.

Parfois, cela ne tient qu’à la précision de l’identité de la personne qui a signé le permis de construire…

Il peut s’agir aussi de solliciter la production de documents complémentaires qui auraient dû figurer au dossier de permis, tels que des plans à fournir par le pétitionnaire, ou l’avis d’une administration que le service instructeur a omis de consulter.

Il peut aussi être question de modifier la hauteur de la construction ou le choix d’un matériau, si cela ne respecte pas le plan local d’urbanisme.

C’est alors une nouvelle autorisation dite modificative qui sera délivrée, venant se substituer à la première, à l’aune de laquelle le juge appréciera le bien-fondé de la demande d’annulation. S’il n’y a aucun autre problème que ce qui a été régularisé, la requête sera rejetée, en considérant que les irrégularités qui ont disparu ne peuvent plus utilement être invoquées contre l’autorisation initiale.

Les limites de la régularisation

La limite à ce « joker », qui est dérogatoire au contentieux administratif classique et réservé à l’urbanisme, est qu’il ne faut pas que la régularisation implique un bouleversement du projet initial qui viendrait en changer la nature.

Le juge administratif opère un contrôle des éventuels bouleversements avant tout chose.

Est-ce indispensable d’envisager la régularisation ?

Dans un récent arrêt, la Cour administrative de LYON a apporté une précision intéressante quant à la possibilité de se dispenser de régulariser.

On pourrait penser que si, par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait du dossier ou dans la réglementation applicable, le projet autorisé ne méconnaît plus les règles d’urbanisme, celui-ci bénéficie d’une régularisation implicite, qui rendrait inutile l’intervention du juge en ce sens.

C’est la solution inverse que les juges d’appel ont retenue : il est toujours nécessaire de surseoir à statuer et de procéder par la voie d’une mesure de régularisation.

Cela vient donc limiter aussi indirectement le « joker » offert à l’administration ou au pétitionnaire.

A noter : les questions relevant de la légalité d’une autorisation d’urbanisme sont indépendantes de celles qui concernent les nuisances liées à un projet, appelés troubles anormaux du voisinage. Ceux-ci relèvent du droit civil et de la juridiction judiciaire.

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Vous pouvez également consulter l’article relatif à l’instruction du dossier de demande de permis de construire