En cas de cession d’un terrain, la principale préoccupation de l’acquéreur sera généralement d’en connaître la constructibilité, dès lors qu’elle participe directement de sa valeur vénale.

Le certificat d’urbanisme est le document administratif qui permettra de renseigner le propriétaire sur la situation juridique du terrain à un instant T et de lui en garantir le bénéfice durant toute sa validité.

 

* L’information sur la situation juridique du terrain

Le contenu du certificat d’urbanisme varie selon le type qui est sollicité :

- Tout d’abord, il peut être purement informatif (ou « neutre ») et se contenter d’indiquer les dispositions d’urbanisme applicables, les limitations administratives au droit de propriété, ainsi que les éventuelles taxes et participations d’urbanisme, sans autre précision.

Il mentionnera toujours la zone du plan local d’urbanisme (ou du plan d’occupation des sols ou de la carte communale selon les cas) concernée : par exemple zone A (agricole). Ce classement emporte un certain nombre de sujétions d’urbanisme, dont on peut prendre connaissance en consultant le règlement du plan afférant à cette zone.

Il précisera le cas échéant si le terrain est situé à l'intérieur d'un périmètre dans lequel s'applique un droit de préemption urbain et la délibération municipale qui l’a voté.

Il dressera la liste des différentes taxes qui pourront être exigées à compter de l’obtention d’une autorisation de construire (permis ou non-opposition à déclaration préalable) : entre autres, la part communale et/ou la part départementale de la taxe d’aménagement, la redevance d’archéologie préventive, la participation pour équipements publics exceptionnelle…

- Le certificat peut aussi être plus détaillé si le propriétaire demande à cette occasion à l’autorité compétente (commune ou Etat selon le cas) de se prononcer sur la possibilité de réaliser un projet de construction donné : on parle alors de certificat « opérationnel ».

Cela suppose que le projet soit déjà relativement concret, puisque la demande doit préciser la nature de l’opération et sa localisation approximative, indiquer notamment la destination des bâtiments projetés, l’état des équipements publics existants ou prévus et le cas échéant, l’emplacement des autres constructions sur le terrain.

Même s’il semble proche d’un permis de construire, la vocation du certificat d’urbanisme n’est pas d’autoriser la réalisation du projet mais seulement de donner un avis (favorable ou défavorable) sur l’utilisation de la parcelle pour la réalisation du projet.

Il doit mentionner l’état des équipements publics existants (ou prévus), au vu desquels l’avis est rendu. Ainsi, le certificat sera négatif si la desserte des réseaux publics (eau, assainissement…) est insuffisante pour le projet.

* La garantie des droits acquis par le certificat d’urbanisme

Outre la photographie de la situation juridique du fonds, l’avantage du certificat d’urbanisme (opérationnel ou non) est de « cristalliser » durant 18 mois le droit applicable, tel qu’il est précisé dans le certificat. Cette durée peut même être prorogée d’un an, à condition de le demander 2 mois minimum avant son expiration et que les dispositions applicables n’aient pas changé entre temps.

Si une demande d’autorisation est déposée avant la fin de la période d’expiration du certificat, le propriétaire de la parcelle concernée a la garantie que les dispositions d’urbanisme mentionnées s’appliqueront telles qu’elles existaient, même si elles ont évolué depuis. Seule la préservation de la sécurité et de la salubrité publique peut y faire obstacle.

Par exemple, si le coefficient d’occupation des sols prévu pour la zone a diminué depuis la délivrance du certificat d’urbanisme, c’est celui qui était applicable au jour de sa délivrance qui devra être pris en compte pour examiner une demande de permis de construire.

Sauf à ce que ses mentions soient erronées ou incomplètes, un certificat confère donc des droits acquis, lesquels présentent un caractère réel : ils suivent la parcelle même si le propriétaire change et concernent toute personne qui sollicite la délivrance d’une autorisation de construire.

A noter que l’autorité administrative qui aura délivré un certificat d’urbanisme erroné verra sa responsabilité engagée pour les préjudices directs, matériels et certains qui en résultent (notamment quand cela aura eu une influence déterminante sur la transaction immobilière). Le juge administratif condamnera le cas échéant au versement de dommages et intérêts, en tenant compte d’un éventuel partage de responsabilité si le pétitionnaire a lui-même concouru à cette erreur.

L’assistance d’un avocat est obligatoire pour ce type d’action indemnitaire.