En matière contractuelle, une des partie au contrat a la possibilité de se prévaloir de l’exception d’inexécution.
L’exception d’inexécution est définie par les dispositions de l’article 1219 du Code civil qui prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En matière de contrat de bail d’habitation par exemple, il est assez fréquent qu’un preneur soit tenté de cesser de régler les loyers au paiement desquels il est tenu chaque mois lorsqu’il estime que le bailleur manque à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du local donné à bail en raison de doléances quant à l’état desdits locaux.
Il est fortement recommandé aux locataires de ne pas prendre l’initiative de cesser de régler les loyers sans avoir pris conseil auprès d’un avocat sur la question de savoir si les conditions permettant de se prévaloir d’une exception d’inexécution sont remplies ou pas.
En effet, en cas de non-paiement des loyers dans un contexte où les conditions pour se prévaloir de l’exception d’inexécution ne seraient pas réunies, le locataire prend le risque d’une résiliation du bail pour non-respect de ses obligations contractuelles et donc d’une expulsion.
En toute hypothèse, il est judicieux de se mettre en situation de pouvoir régler les loyers retenus à tout moment.
Ainsi, pour que l’exception d’inexécution puisse être valablement invoquée, le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles doit être suffisamment grave.
Les doléances relatives à l’état des lieux donnés à bail doivent présenter un caractère de gravité suffisant et entraver de manière significative la jouissance paisible des lieux.
D’ailleurs il est toujours préférable de se faire autoriser en justice à consigner les loyers qu’on ne souhaite pas régler au bailleur afin d’éviter toute difficulté.
Il faut savoir qu’en pratique, il est de plus en plus rare que le Juge des contentieux de la protection compétent en matière de bail d’habitation accepte le principe d’une consignation des loyers dans une telle hypothèse.
Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte des précisions complémentaires dans l’hypothèse où un preneur souhaite se prévaloir d’une exception d’inexécution.
Dans l’affaire qui était soumise à la cour d’appel, le locataire dans le cadre d’un bail commercial avait informé son bailleur de l’état du local et de l’impossibilité pour lui de l’exploiter par une mise en demeure. Il se prévalait dès lors de l’exception d’inexécution en ce compris pour les loyers antérieurs à cette date.
La cour d’appel avait considéré que le preneur ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de régler des loyers antérieurs à la mise en demeure.
Ayant échoué devant la cour d’appel, le locataire avait formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel et lui a donné tort en considérant que le code civil n’imposait nullement comme condition à l’exception d’inexécution, l’envoi d’une mise en demeure préalable.
Ainsi, l’exception d’inexécution peut être mise en œuvre sans mise en demeure préalable.
A lire aussi :
- Bail d’habitation : les délais imposés aux bailleurs pour expulser se réduisent
- Dans quelles conditions et quand le bailleur peut-il donner congé à son locataire ?